关键词 3：二手房市场
市场预期已从底部回升，下半年交易将进一步复苏
在上半年各地政策优化的共同影响下，核心城市群二手房市场复苏节奏快、力度大。
克而瑞统计显示，今年 1-5 月全国二手房累计成交面积 3799 万平方米，同比下降 49%。其中，1 月 20 个重点城市成交面积同比下降 53%，至 5 月降幅收窄至 47%。不过，4 月起二手房市场开始回暖，环比降幅由 4 月 9% 收窄至 5 月 7%，至 5 月末全国二手房市场已完成结构性筑底。
究其原因，一方面主要城市同比降幅趋稳且有收窄迹象，另一方面环比降幅收窄，其中部分二线及三四线城市 5 月已环比增长。整体市场出现筑底变化的主要原因是 4 月以来政策监管环境快速宽松，如房贷利率和购房首付降低、二手房买卖增值税征免年限 5 改 2 等。
经过 4 月和 5 月初步筑底，6 月主要城市二手房成交均显著回升。6 月 8 个重点城市二手房成交量为 389 万平方米，环比上涨 4%，同比降幅收窄 10pcts 至下降 31%。受此拉动，8 城前 6 月累计同比降幅较前 5 月收窄 3pcts 至下降 45%。
贝壳研究院数据也显示，5 月份及 6 月份，贝壳 50 城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为 14%、25%。从阶段性数据看，二季度成交量比一季度增长约 15%。特别是上海，处于景气扩张区间，表明短期房价将出现修复上涨。杭州、厦门、成都、合肥、大连、佛山、南昌、福州、东莞、广州等城市预期处于平稳区间。
" 从房价走势来看，今年上半年二手房价格整体也呈现企稳横盘态势。根据中指研究院百城价格指数，2022 年上半年，百城二手住宅价格累计上涨 0.17%。" 徐跃进认为，" 今年 4 月以来，二手住宅价格波动较小，各月环比涨跌幅均也在 0.05% 以内。其中长三角城市群房价稳步恢复；珠三角及京津冀新房价格整体平稳运行，二手房价格表现低迷；山东半岛城市群新房及二手房价格仍持续调整。"
对于下半年的二手房场走势，克而瑞认为，基于 6 月主要城市二手房成交量环比大增，下半年二手房市场将伴随新房市场一并回升，部分城市二手市场增速将超过新房市场，但整体成交规模在三季度仍将处于历史低位，全年成交规模将同比 2021 年稳中有降。
贝壳研究院则认为，市场的预期和信心也在逐步恢复。贝壳二手房市场景气指数目前已经触底、正在回升，预计即将突破 20 的荣枯线。一旦越过 20，就意味着房价上涨的螺旋就能够启动。值得注意的是，代表着需求变化的 " 带看量指数 " 今年以来开始恢复上升，预示着未来交易将进一步复苏。
关键词 4：土地市场
6 月土地市回暖明显，下半年供求或有所提升
随着 6 月 22 日郑州首批次集中供地收官，2022 年全国首批次 22 城集中供地全部完成，共收金 4969 亿元。
据中指研究院统计，22 城今年首批集中供地共计推出涉宅用地 469 宗，供应建设用地面积 2135 万平米，推出规划建面 4713 万平米。最终成交 397 宗，成交规划建面 3907 万平米。
与 2021 年集中供地相比，今年集中供地呈现四大特点：推出端集中供地增至四批次，首批次推出规模同比走低；成交热度稳重有进，库存量少城市回升明显；拿地企业依旧国央企主导，供给端有意降成本做出让利。
而不同城市在供应和成交面积上分化明显。上半年 300 城住宅用地推出规模缩量明显，由于房企拿地积极性不足，住宅用地成交面积同比明显下降，土拍市场低温运行，全国流拍撤牌率仍处高位。
其中天津流拍宗数最多，出让的 30 宗地块中有 15 宗提前撤牌 9 宗流拍；济南 15 个组团包含 31 宗涉宅用地，出让时 14 宗涉宅用地流拍。此外，福州流拍 6 宗，南京流拍 6 宗，合肥流拍 8 宗，沈阳流拍 1 宗，流拍宗数占比分别为 33%、32%、25%、20%。
进入 6 月以来，土地市场回暖趋势明显。6 月监测城市出让金总额较 5 月增逾六成，其中上海以近 864 亿元领跑；长三角地区宅地密集入市，占据出让金总额榜单八席。而排在末尾的沈阳和长春仅分别有 14 亿元和 2.6 亿元，城市之间分化愈发明显。
对于下半年的土地市场走势，中指研究院预测，由于今年集中供地次数增加至 4 次，也增加了房企拿地灵活性，优质地块占比提升，未来供地将 " 量缩价涨 "；预计下半年土拍规则继续放宽，降门槛、降地价、提利润，提升企业拿地意愿。
