媒体观察:张家口楼市泡沫出清,投资客离场,二手房难流通

2022-06-15 13:13     第一财经

张家口楼市泡沫出清:投资客离场,二手房难流通 | 楼市地理

如果没有疫情影响,在河北省张家口市怀来县,能看到一种魔幻场景:豪华酒店与洋楼别墅伫立在偏远县郊,每到周末,便有从北京来度假、或从各地来旅游的人,三三两两地涌入这座河北小城,享受片刻的夏日宁静,前往八达岭长城登高打卡。

过去数年,张家口这座城市,迎接了无数往来游客,当然还有看到文旅商机的房企、以及想大赚一笔的投资客。他们共同经历了当地楼市的起飞,也在如今,承受着市场下行后的沉寂。

不久前,张家口正式废止执行了5年的限购政策,官方主动出手纾困楼市。这背后,是张家口近年来房价大幅下行、"万元时代"一去不复返,买在高点的业主资产大幅缩水、不忍割肉,导致市场缺乏流动性,二手房市场均价也持续下跌。

楼市泡沫出清的场景,在如今的张家口随处可见踪影。尤其是在一些"爆雷"房企开发的远郊文旅大盘附近,重重叠叠的高楼仍未完工,人烟也极为稀少。傍晚时分,小商小贩在路边支起货架卖葡萄特产,而四处溜达的游客,有时连出租车都叫不到。

一位当地中介小老板告诉记者,张家口楼市的投资时代早已过去了,如今即便是北京来的客户,也是为了周末住或夏天避暑。周边县城有买房需求的刚需,也大多选择去市区,而且入市心态比较谨慎。这座城市,终于在楼市炒作之风过境后,回归了理性。

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疯狂年代

提起张家口,坝上草原、滑雪胜地等词汇,便会涌入大多人的脑海。这座河北城市,距首都北京180公里,"主打牌"是自然风光独特,尤其到了冬季,一些地带的存雪期可达150天。高铁站开通后,从北京到张家口乘车只需一个小时。

不过,从经济体量上来看,即便放在河北省内,张家口也不算突出。2021年,在河北省11座地级市中,唐山以8230.6亿元的GDP位居第一,省会石家庄以6013.7亿元排名第二,张家口以1727.8亿元排名第九,只比衡水和承德GDP总值高。

原本,这座旅游城市,会按既定脚本按部就班发展,再承接一些环京人口流动的红利。但机会来临了,2015年拿到冬奥会举办权后,张家口迎来极大的政策红利期,大批开发商瞄准机遇,在张家口拿地开发项目,当地楼市也步入疯狂上涨的年代。

碧桂园、中国恒大、融创中国、远洋集团、荣盛发展、华夏幸福、金科股份......前来张家口拿地掘金的品牌房企数不胜数。它们当中,有的在张家口市区做刚需或改善盘,有的专门瞄准周边县区,开发产业新城或者文旅大盘,吸引从北京来的投资客。

当地房产中介李亮(化名)对此印象深刻。之前,李亮一直在北京做地产中介,张家口冬奥红利来临、京张高铁推动建设后,他辗转到张家口重新开始,并见证了当地的房价短期内出现暴涨、从几千元到破万、新房开盘便"秒光"的上涨年代。

安居客数据显示,早在2015年,张家口新房楼盘均价还在5880元/平方米,2016年涨到6052元/平方米,2017年以更大的涨幅均价破万,比申奥之前几近翻番。那时候,因投资客涌入,张家口甚至出现过"一房难求"的情况,市场好不热闹。

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"之前来张家口买房的北京人,大多瞄准冬奥投资,并且跟涨是大部分人的心理,市场越是狂热买房的人越多。"李亮回忆称,这些人在怀来和下花园购置房产的比较多,一来是为投资,还可以周末和假期时来这里旅游避暑。

记者也曾在怀来县看到,这里以各种名义开发的项目不在少数,从八达岭孔雀城到葡萄酒小镇,大片楼房伫立在荒凉的土地上,还有呈欧式风情的小洋房,呈现出与这座郊县不相符的气质。更直观的,是随处可见的中介门店,和写满中介电话的横幅。

一些平时在北京上班、周末来度假的人,或者因北京房价转而置业张家口的人,会在傍晚出现在这座小城,给荒凉的马路增加些烟火气。很少买这些文旅盘的本地人,则会开些饭店商铺,或者把当地特产拿到街上,向这些新业主售卖生活物资。

泡沫出清

与许多环京城市一样,张家口楼市的上一轮上涨,存在很多非理性与投机成分。因此,当环京楼市政策收紧后,张家口楼市迅速进入"挤泡沫"周期。

克而瑞表示,从市场供给角度来看,2018年下半年开始,张家口楼市迎来调整,房价下行;2019年大量项目陆续上市,逐渐呈现出"供大于求"的局面;2020年受疫情影响,张家口房地产项目在复工后迎来了密集取证期,进入全面去库存时代。

安居客数据显示,从2018年开始,张家口的房价开始逐步下行,到2019年降到万元出头,2020年均价正式跌破万元。环京调控叠加疫情影响,开发商为了出货大幅降价,整个2020年均价跌了千元左右,到2020年末新房均价约8915元/平方米。

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