走过了野蛮生长的长租公寓，需要不断在监管之下规范化。早在2020年9月7日，住建部便发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，提出60余条监管措施，将长租公寓"高收低出""长收短付""租金贷"等现象纳入监管。
张书乐指出，现在长租公寓进入第二个阶段--去金融产品化、市场沉淀和寻找增量市场的阶段，扁平化渠道和服务效能提升，仅仅靠"单身公寓"式的小众存量市场，并不足以让长租公寓有更多的前景。因此，如何在服务内容上依靠平台去扩大"经营范围"，通过跨界方式来达成"宿舍"之外的更多而体验，将是这一阶段的关键。
据第七次全国人口普查数据显示，全国市辖区流动人口为37582万人，相较2010年增长69.73%。与此同时，据人力资源和社会保障部数据，仅2021年我国应届毕业生即达到909万。"新市民"和毕业生两个群体带来了巨大的租房需求，城市"长租人"群体渐成规模。
值得注意的是，据《中国家庭追踪调查》数据，35.6%的租客认为房屋装修程度简陋；38.7%的租客认为租赁住房空间较小。方正证券研究所的调研结果同样佐证，有42.5%的租客反映租赁住房配套陈旧、功能适用性差；28.7%的租客反映社区环境差、管理差。综合多方面数据调查，在住房租赁房源中约40%左右存在质量、环境、配套等问题。
张书乐指出，长租公寓的服务性并没有明确的表现出来，只是将传统租房的前台和服务从线下转为线上，没有自己深度业务和对其目标人群即青年白领有更多的成长提升支撑。这些都让长租公寓的未来仅仅变成一个线上房源的存在而已，驱使长租公寓的服务功能需要更加精细化和提供更多传统"单身公寓"所不具备的社交、创业和就业服务窗口，来增强吸引力与黏性。
在满足租房需求的同时，如何提高服务功能是下一阶段长租公寓企业需要思考的关键问题，由"开发模式"转向"经营模式"的过程要实现多方的利益平衡。
