“仓储物流行业是近几年来中国不动产行业表现最好的持有型不动产资产，深圳又是北上广深四个一线城市中仓储物流资源最为稀缺的地方。具体来说，盐田港现代物流中心所辐射的广阔经济腹地范围涵盖粤港澳大湾区以及四川、重庆、湖南等地，所辐射区域无论是GDP总额还是进出口总额，都占全国三分之一以上，这个资产所在的地域属性和行业属性具备很好的投资价值。”孔令艺说。
红土创新盐田港REITs基金经理梁策则表示，深创投很早就开始布局公募REITs市场，核心团队拥有十年以上不动产投资以及REITs基金经验，深创投在前期的准备中也配置了超过20人的REITs业务团队。盐港REIT后续运营管理过程中将涉及到几个管理主体，包括红土创新公募基金管理人、ABS管理人深创投红土资管，以及外部管理机构深圳市盐田港物流有限公司。外部管理机构对于仓储物流的管理经验以及当地潜在客户的关系都有比较长期的沉淀和积累，未来会辅助基金管理人对底层资产进行管理。
主动管理大有可为
“虽然当前市场都在关注首批公募REITs的首发情况，但根据我们这么多年对REITs市场的研究，以美国为例，REITs市场最为活跃的交易并不只是首发IPO的交易，而是存续期扩募和兼并收购。2008年-2018年，美国市场发生的REITs行业兼并收购总市值达到首发IPO金额的11倍。”孔令艺说。
在她看来，公募基金管理人可以在REITs基金存续期间履行主动管理的职责，包括可以持续利用REITs平台进行兼并、收购、扩募来扩大管理规模，也可以积极主动的在合规情况下加杠杆，来提升这只产品给投资人的派息率。
梁策也坦言，不同于传统公募基金，公募REITs基金存续期运营管理更多是落在底层资产的管理工作中。“深创投集团前期已经做了比较扎实的准备。一方面是资产的选择，优质的资产才能支撑未来公募REITs在整个存续期间有比较稳定、优质的表现。另一方面，深创投的不动产平台已经有非常充足的仓储物流资产投资和管理经验，未来红土创新基金公司也会吸取深创投不动产平台的运营管理经验，进一步对底层仓储物流资产进行积极管理。”梁策表示。
