近期，首批9只公募REITs的发售吸引了市场的目光。在部分公募REITs管理人看来，从成熟市场的经验来看，REITs最为活跃的交易并不只是首发阶段，REITs管理人在存续期通过主动管理进行资产扩募、兼并收购，能够不断提升投资人收益，并促进市场交易，推动REITs市场不断发展。对投资人的大类资产配置而言，公募REITs有望成为一个全新的万亿元规模的大类资产。
底层资产质量是关键因素
据了解，公募REITs是一种以发行收益凭证的方式向投资者募集资金，由专门投资机构进行不动产及基础设施投资经营管理，并将绝大部分投资收益分配给投资者的一种基金。首批公募REITs均为长封闭期产品，最短封闭期为20年，而最长封闭期高达99年。但公募REITs产品在发行结束后可以在二级市场上市交易，保证了产品的流动性。
而首批9只公募REITs之所以能如此受捧，主要就在于其底层资产较为优质，预期现金流收入稳定。首批REITs的底层资产涵盖产业园、收费公路、污染治理和仓储物流等主流基础设施项目类型，资产分布在北京、上海、广州、深圳等区域，均为我国经济发达地区。
“判断REITs好与不好，核心点就是看背后的底层资产是否优质，现金流是不是具备持续、稳定、可增长的特性，其中很重要的一点就是REITs底层资产背后的行业发展得好不好。”深创投不动产基金管理（深圳）有限公司首席投资官、红土创新基金管理有限公司基础设施基金投资决策委员会委员孔令艺介绍，以红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新盐田港REITs基金”或“盐港REIT”）为例，它的底层资产是位于深圳的盐田港现代物流中心，总建筑面积超过47万平方米，此次纳入首批发行的建筑面积约32万平方米，是国内最大盘道直入式单体仓储配送中心。
