终于动真格了？催买房无效后，住建部"做出安排"，这2类人或将受益
尽管我们已经迈入了2024年，国内楼市所面临的下行压力依然超过了大众的普遍预期。作为一名身在其中的观察者和参与者，我发现多位业界权威专家、学者皆表示，2024至2025年，我国房地产市场将迎来前所未有的严峻考验。这种压力的直观展现便是新建商品房销售的困境和库存堆积问题，一份有力的数据证实了这一点：
原本揣测2022年房地产开发商的日子就已经举步维艰，令人瞠目的是，2023年全年的新建商品房销售面积非但较2021年大幅度下跌了37.7%，而且还低于2022年的销售面积，降幅达8.5%。近几个月的新房销售颓势更是加剧，2023年12月的销售面积相比11月环比跌幅进一步扩大2.5个百分点。到了2024年1月份，百强房企的总销售额仅仅触及2350亿元大关，相较于12月份，环比骤降了46.5%，销售疲软的现象仍在加剧。
楼市库存状况同样不容乐观。易居新近出炉的楼市库存研究报告揭示，1月份全国范围内一百座城市的库存总面积高达5.02亿平方米，而这个数字仅仅是可售库存量，还未包含大量已出让但尚未启动建设的土地。一旦按照规划建筑面积悉数建成，库存总量将呈现几何级增长。同策研究院的一项深度报告显示，在2014年至2023年的十年间，我国共计出让了198亿平方米的土地，而同一时期内，商品住宅的实际销售面积仅有132亿平方米，这意味著真正意义上的待售库存规模惊人，达到66亿平方米之巨。
纵然政府推出了一系列力度空前的购房优惠政策，但购房意愿并未如预期般升温，反而出现了愈发消退的势头。这恰恰印证了中央在去年所指出的"房地产供求关系发生了重大结构性变革"。
我们需要深刻认识到，房地产行业与国家的宏观经济、就业形势、家庭收入水平及家庭财富积累之间存在着千丝万缕的联系。撇开这些不谈，长期以来房地产领域积累的泡沫以及房企过度依赖高杠杆所带来的金融风险，已然对我国的金融安全构成了实实在在的威胁。为此，自2021年起，我国政府果断祭出了房企去杠杆的"三道红线"，直截了当地说，当前对房地产项目的审慎管理，除了确保按时交房之外，更重要的使命在于防范可能发生的系统性金融风险，甚至是经济危机。
对经济学有所涉猎的人都知道，防范风险仅仅是战略部署的第一步，属于被动防御策略，而非终极目标。国家多次明确表达，其长远愿景是要推动房地产行业回归健康平稳的发展轨道。目前采取的各项措施，实质上是从市场需求端和供应端双轮驱动，寻求破解之道。
从需求端看，通过下调房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低首付比例等手段，试图激活潜在购房者的入市积极性，遗憾的是，尽管政策频出，实际成效却不尽如人意，甚至还出现了需求萎缩的迹象。面对购房者层面的现状，可以说，现行的提振措施几乎已被运用殆尽。
所以说接下来的破局之策必然聚焦于供应端。楼市库存的膨胀，究其根源，乃是供需失衡所致，因此，如何缩减供应量，使供需关系发生积极转变，成为亟待解决的核心议题。近期，来自国家层面的最新信息透露出一个强烈信号，那就是决策层已决心对此问题动真格。
2024年2月27日，住房和城乡建设部在其官方网站发布了一则通知，要求各地市做好住房发展规划和年度计划的编制工作，这份规划将成为指导2030年前住房发展的核心纲领。通知中尤为强调了两个核心内容，即建立健全一个"人、房、地、钱"四位一体的联动机制，以及完善一套"保障+市场"双轨并行的住房供应体系，同时明确了各个工作环节的时间节点。让我们逐条解析：
首要关注的即是这个联动机制：
1. 住房发展规划和年度计划被视为搭建"人、房、地、钱"要素联动机制的关键载体。其宗旨在于依据人口流动及变化趋势，精确预判住房需求，以此为依据合理安排土地供应和金融资源配置，实现人口需求引导住房建设，住房建设反过来又决定土地供应和资金流向，从而在房地产市场内形成供需平衡，优化产业结构，防止市场剧烈起伏。
2. 这种联动机制的核心目标是要求各地政府摒弃过去的盲目扩张模式，切实做到按需供地，杜绝过去那种大规模为高负债地产项目输血救市的现象。楼市库存问题在这个机制中占据着至关重要的位置。根据住建部先前的表述，建立联动机制必须立足于本地的库存实际情况。举例来说，某城市当前的楼市库存按照当前去化速度，需要三年时间才能完全消化，若扣除一年的合理库存量，那么理论上，该城市在接下来两年的住房发展规划中应暂时停止新增土地供应，给市场留下足够的自我调节空间。此种举措对市场产生的深远影响，我们将在文末进行深度剖析。
虽然联动机制的理念早已提出，但此次正式发文要求各地实施，标志着这一理念已进入了实质性的操作层面，恰好与前期提及的供给侧改革相辅相成，体现了国家在深入洞察房地产市场下滑深层次原因的基础上，为了推动房地产市场的健康稳定发展，正不遗余力地寻找解决方案。
然后需要我们深入了解这套供应体系：
原文指出："强化和完善'保障+市场'的住房供应体系，坚持政府在保障工薪阶层基本住房需求上的主导作用，同时充分调动市场活力，满足居民多元化、个性化的改善性住房需求。"
通俗来说，就是要政府主抓保障性住房建设，市场主导改善型住房市场。这一表述传递出明晰的信号：对于尚未解决住房问题的一部分群体，政府将扛起主要责任，并要求各地在2024年和2025年的年度计划中，明确将保障性住房建设列入重要议程，务必因地制宜，务实高效地加以落实。与此同时，对于各种改善居住环境的需求，将继续放手让市场发挥资源配置的作用，无论是现有商品房市场，还是住建部计划自2024年开始在部分地区试行推广的高品质"好房子"项目，只要消费者有改善需求并具备支付能力，政策都将予以大力支持。按照住建部倡导的"好房好价"原则，未来商品房市场价格有望逐步适度放松。
最后，来看看时间节点的详细安排：
1. 各地市必须在2024年4月30日前和2025年3月31日前，采用适宜的方式向全社会公布当年住房发展年度计划的相关细节。
2. 到2026年3月31日之前，各地需公之于众2026年至2030年间的住房发展规划蓝图。
3. 每年的6月30日和12月31日，各地需准时向上一级住房城乡建设管理部门提交规划计划的实施进展报告及"人、房、地、钱"要素联动机制的运行情况报告，对于城区常住人口超过300万的大城市，还需要同时向住建部报送相关信息。届时，住建部将会视情适时组织开展对各地实施情况的评估审查。
通过对时间节点规定的细致解读，可以看出住建部对构建"一机制+一体系"的高度重视，无论是"人房地钱"联动机制的确立，还是"保障+市场"住房供应体系的完善，都被明确要求融入住房发展年度规划及2030年前的住房管理体系之中，中小城市由上一级建设主管部门负责监督执行，而300万人口以上的特大城市则由住建部直接考核管理。据此推断，在这样的政策框架下，至少有两类人群有望获得实质性的利好：
一类是身处困境中的房地产开发商。近几年来，众多开发商深陷房屋滞销、资金链紧绷的泥潭，甚至面临债务违约、信用受损的风险。随着住建部积极推动"人房地钱"联动机制的落地实施，实质上是在压缩住房供应总量，帮助开发商加速去库存。对于持有大量未售房源的开发商来说，一方面，他们将受益于近期多个中央部委联合推出的地产融资支持政策，确保项目得以顺利建设和销售；另一方面，住建部为其提供的去库存机遇犹如久旱逢甘霖，很可能助力一大批开发商摆脱困局，重现生机。
另一类受益者是具有住房需求的工薪阶层。经过反复讨论与研究，住建部现已经明确指示各地将保障性住房建设纳入年度规划的具体实践阶段。依照业内专业人士的理解，包括医生、教师、公务员在内的广大工薪阶层、新市民以及住房困难群体，都将成为保障房建设的主要受益对象。
同时我们也注意到，对于已拥有房产的人群，是否也能在这一系列政策调整中获得裨益呢？答案显然是肯定的。当政府全力解决保障房问题，社会公众对高昂房价和住房短缺的不满情绪将得到有效缓解，这无形中有利于商品房市场价格的稳定和合理化。另外，随着住房供应量的有效调控，借鉴2015年至2018年那次土地供应结构调整后的市场复苏路径，房地产市场有望逐步具备企稳回暖的条件。
