许家印捅破天!2023年法拍房数量暴涨,背后原因何在?

2024-03-03 16:08     中国经营报

许家印捅破天!2023年法拍房数量暴涨,背后原因何在?

2023年成交额超3000亿元 全国法拍房市场"堵漏洞"

2024年1月26日,深圳市豪宅项目半岛城邦一套约140平方米的法拍房源,最终以2414万元的价格成交,高出评估价近200万元。在2月2日,该项目还有7套房源开拍,起拍价约为966万-1354万元,约为当前市场价的6-7折。

《中国经营报》记者了解到,2015年,线上法拍交易开始起步,法拍房逐步进入大众视野。由于早期法拍房不受限购政策约束,其成交价格通常低于市场价,部分投资者在法拍房市场成功"捡漏"。但如今受政策收紧、市场观望情绪加重等因素影响,法拍房市场挂牌量虽然增加明显,但成交率有所下滑。

中指研究院日前发布的《2023年全国法拍市场监测报告》(以下简称《报告》)指出,2023年,全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套,同比增长36.7%;成交量14.9万套,较2022年仅增加2.02万套;成交总金额3004.1亿元,基本与2022年持平;整体成交率为18.4%,同比下滑3.3%。

事实上,如今的法拍房市场正逐步趋于成熟和理性。"法拍房成交量占二手房市场的比例较小,目前政策基调仍是'堵漏洞'。"多位业内人士表示,购房人在购买法拍房时,最好不要抱有"捡漏"的心理,而是需要根据自己的实际需求,综合考量房屋的客观情况和可能存在的风险,防止出现"踩雷"风险。

成交集中于发达省市

近年来,除新房、二手房外,法拍房源逐步开始被大众所接受。也正是从2020年开始,上海市居民李维(化名)开始关注法拍房,并在当年年底购入了一套位于上海市徐汇区的法拍房。

"相比于新房和二手房,最早知道法拍房的人很少,因此有不少'捡漏'的机会,以市场价7-8折买房是家常便饭。"李维告诉记者,不少城市并未将法拍房源纳入限购政策,上海市在2021年1月之前也是如此,因此法拍房受到不少没有购房资格客群的青睐。

根据中指研究院统计数据,截至2023年12月底,全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套,相比2022年的58.3万套增长了36.7%;成交拍品数量14.9万套,较2022年全年增加2.02万套;成交总金额3004.1亿元,基本与2022年持平。从挂拍物业类型来看,住宅、商业为法拍房主流,二者合计占总拍卖套数的比例超过77%。

值得注意的是,目前,法拍房成交集中在头部省市地区。2023年,广东省、江苏省、四川省和浙江省的法拍房成交量明显高于其他省份,成交均超1万套。和2022年的成交量相比,广东省、四川省、重庆市和湖南省增长了超2000套;江苏省、浙江省和广西省成交量也均增长了1000套以上。

尽管成交量有所增长,但法拍房成交率却有所下降。中指研究院统计数据显示,2023年,全国法拍房市场整体成交率为18.4%,同比下滑3.3%。其中,住宅类法拍房成交率为25.4%,土地类法拍成交率23.5%,商业类法拍房成交率为12%,均较2022年明显收窄。

《报告》指出,2023年,即使在头部省份,法拍房成交率也都不高于50%。其中,上海市成交率最高为45.8%,浙江省成交率以43.9%排名第二,福建省成交率则以31.8%紧随其后。"与2022年相比,全国只有5个省份成交绝对量减少,却有24个省市成交率降低,可以看出法拍挂拍房源项目增长超过市场消化能力。"

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣也分析认为,法拍房成交率偏低、流拍率较高,体现出市场仍持续低迷,法拍房的数量虽然在增加,但是需求没有太大变化,甚至在减少。

既是"馅饼"也存"陷阱"

2024年2月2日,深圳市豪宅半岛城邦7套房源在阿里法拍开拍,起拍价约为966万-1354万元,折合单价10.74万-11.77万元/平方米。这一单价与2019年项目四期开盘价持平,约为当前市场价的6-7折。

记者了解到,半岛城邦项目目前已开发四期,分别于2006年2月、2009年1月、2016年4月和2019年4月开盘,四期开盘时曾刷新深圳市场单盘销售金额纪录,项目销售总金额超过300亿元。

目光转向上海市,"捡漏"法拍房的案例也并不鲜见。2023年10月,位于上海市浦东新区的世茂滨江花园一套335.64平方米的高层江景房以近3000万元的价格成交,折合单价仅8.9万元/平方米。值得一提的是,这套房源并没有任何法律纠纷和租房占用情况,同户型房源挂牌价高达4500万元。

而在号称"沪上第一豪宅"的华洲君庭,2023年8月,一套建筑面积1300.84平方米的法式独栋花园别墅被以2.85亿元的价格拍下,该幢别墅的评估价达3.16亿元。

王玉臣告诉记者,有些法拍房价格和税费在购房人可承受范围内,并且产权、户口、房屋质量等均不存在问题,低成本且"零风险",因此对于购房人来说可能是"馅饼"。

但从实践来看,法拍房也存在诸多"陷阱"。"比如有些法拍房被原房主的债权人或家人占有使用、拒不配合移交和过户;有时为了尽快变现,可能不会对房屋产权做周密调查,法拍后购买者可能面临无法办理产权的风险。"王玉臣表示。

王玉臣进一步指出,对于存在多重查封、抵押情况的房产,尤其是不同地域法院实施的,可能会有协同不一致的问题,拍卖成交后如果有查封或抵押没有解除,也无法顺利办理产权证。同时,法拍房可能还拖欠大量税费以及暖气费、物业费和水电费等,产生新的麻烦和成本。

此外,随着法拍房市场逐步成熟,市场"捡漏"机会相比早年间有所减少。以深圳半岛城邦项目为例,2024年1月26日,一套约140平方米的房源起拍价1819万元,共有531人设置提醒、11人报名参拍,最终成交价达到2414万元,相比评估价还高了近200万元。

正因如此,在2020年购入首套法拍房后,李维也一直在关注法拍信息,希望能再次找到合适的低价房源,但最终事与愿违。

"一方面,法拍房纳入上海限购后,相比普通住宅不再具有决定性优势;另一方面,随着各类机构关注到法拍房,市场公开性相较过往明显提高,'大便宜'越来越少,还要承担各种风险。"李维感慨道。

能否成为楼市政策松绑"新切口"?

记者注意到,随着楼市调控越发深入细致,不少城市也将政策拓展到了法拍房领域。

根据最新公布的《南京市住房公积金贷款购买法拍房实施细则》(以下简称《细则》),购买法拍房的买家,可在人民法院支持以贷款方式购买法拍房且未付清购房全款前,申请办理公积金贷款。该政策于2024年2月1日开始实施。

时间拨转至2023年11月,江苏省高级人民法院、江苏省住建厅和中国人民银行江苏省分行联合发布《关于做好住房公积金个人住房贷款购买法拍房业务的实施意见》,允许符合公积金个人住房贷款条件的法拍房买受人,在未付清全款前办理住房公积金个人住房贷款。此次南京市发布的《细则》,对公积金贷款支持购买法拍房进一步明确了详细规范。

与此同时,在楼市过热阶段,以北上广深为代表的全国一线城市将法拍房纳入了限购范围。如今,随着限购政策不断放松,法拍房能否成为楼市政策松绑的"新切口"?

2024年1月30日,上海市住建委、市房管局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》(以下简称《通知》)规定,自1月31日起,在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民,可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房,以更好满足居民合理住房需求,促进区域职住平衡、产城融合。

此前,1月27日,广州市政府发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,提出在限购区域范围内购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房,不纳入限购范围。

中指研究院上海数据总经理张文静表示,在住建部明确"充分赋予城市房地产调控自主权"后,广州市和上海市快速响应,同时也为其他城市政策调整提供了参考方向。"未来,预计一线城市都有望针对特定人群、因区优化限购政策,以进一步促进房地产市场修复。"

"就上海市而言,法拍房本身就是一个小众市场,只占二手房交易量的不到2%。"上海中原地产市场分析师卢文曦认为,法拍房对于整体市场成交影响并不大,政策调控应首先切实满足刚需和改善需求。"法拍房原先的政策基调是'堵漏洞',现在这一市场与正常市场的区别不大,'钻空子'的人也越来越少,所以没有必要优先调控法拍房政策。"

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