存量房贷利率下调，任泽平：房地产政策正迎来历史性拐点，金九银十或将迎来结构性行情
一、下大雨了！楼市重磅利好组合拳出台，"调整优化房地产政策"
近期政策面好消息频出，继货币政策降息、活跃资本市场系列措施之后，楼市重磅利好组合拳出台。
8月31日，央行、金融监管总局发布通知，降低存量首套房贷利率，首套和二套最低首付比政策下限统一为不低于20%和30%，这意味着热点限购城市二套房首付比下调10%-40%；
近期，广州、深圳、武汉、厦门等城市官宣"认房不认贷"。
嘉兴等城市官宣全面取消限购。
这一系列政策组合拳，力度为过去十年之最，万众期待，真金白银，诚意满满。
这是7月24日会议的具体落实，"适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策"。
降低存量首套房贷利率，有助于减轻居民还贷压力，提振消费信心；可减少银行提前还贷造成的利息损失，留存优质客户，压缩违规使用经营贷、消费贷的空间。
降低住房贷款首付比例和利率下行，有助于降低购房门槛和购房成本，释放刚性和改善性住房需求。此前大多数低能级城市已大幅下调过首付比和贷款利率等，此次主要利好一二线核心城市。
该不该救楼市？作为第一大支柱行业，关联60多个行业、几千万人就业，稳楼市对于稳增长、稳就业、防风险至关重要。 。
要下雨了，货币政策、房地产政策、资本市场政策全面转向友好，未来将逐步加码，提振市场信心，是该全力拼经济了。
"政策底-情绪底-市场底-经济底"将依次到来。
除了上述政策外，未来以下措施应加快研究出台：因城施策松绑限购限贷限价等限制性措施，通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解优质房企风险。此前七限八限政策，是三年前房地产处于过热状态时出台的，形势已变，过严的限制性措施应加快退出。通过"城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举"等构建新发展模式。
若后续各地尽快落实有力的稳楼市政策、房企加速推盘以及居民购房信心逐步恢复，金九银十或将迎来结构性行情。我们在专著《房地产大趋势》中指出，区域分化是未来房地产市场最大特征，大城市群都市圈人口人才流入的核心城市、"产业+地段"的优质板块、改善型住房或将率先回暖。
相信经过一系列实质有力的措施，一定能提振楼市信心，促进房地产长期平稳健康发展，为中国经济复苏贡献重要力量。
二、背景：楼市成交大幅低迷，明显超跌，显著拖累经济和就业
二季度以来，房地产市场大幅低迷，土地市场遇冷，民营房企甚至优质房企爆雷，市场明显超跌。
7月，房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金等指标降幅均进一步扩大。7月商品房销售面积和销售额分别同比-23.8%和-24.1%。房地产开发资金来源同比-21.0%；其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款到位的开发资金同比分别为-15.0%、-21.5%、-21.9%和-24.4%。房地产投资同比-17.8%。300城土地成交面积同比-41.7%，住宅用地出让金同比-50.1%。新开工、新增施工和竣工面积同比分别为-26.5%、-21.7%和32.7%。
近期房地产政策迎来历史性拐点，事情正在其变化。真金白银的措施频出，为楼市注入信心。
三、降低存量首套房贷利率：有助于降低居民还贷压力，提振消费信心
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
此次通知延续了之前的政策基调，存量首套房贷利率调整方式与7月14日提出的两种调降方式保持一致，同时8月21日降短期不降长期LPR利率也为新政提供空间。降低存量首套房贷利率靴子正式落地！
影响：
1）显著降低居民端负债压力，减轻居民财务负担。根据央行数据，2019-2022年，发放的平均房贷利率为5.15%，2023年上半年，发放的平均房贷利率为4.18%，理论上存量首套房贷利率调降空间在100个基点左右，将大幅减轻居民端负债压力。
2）减少因存量房贷、新增房贷利差较大导致的提前还贷、违规使用经营贷和消费贷现象，降低金融风险。
3）提振消费、投资，利好经济复苏。居民利息支出降低，消费、投资能力增加，利于提振消费、投资，扩大内需，促进中国经济复苏。
四、统一全国商业住房贷款最低首付比例，二套房贷利率下限大幅下调：有助于提升居民购房支付能力，释放刚需和改善型需求，利好楼市信心恢复和销售改善
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，通知提出：一，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。二，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
对比之前政策，此次通知亮点在于：1）统一全国商业性个人住房贷款最低首付比例，首套、二套最低首付比分别不低于20%、30%，不再区分限购城市、非限购城市，此前限购城市首套、二套最低首付比分别为30%、40%；2）二套房贷利率下限大幅下降，此前央行规定二套房贷利率下限为LPR+60个基点，本次调整为LPR+20个基点，下限下调40BP。
政策主要利好一二线核心城市楼市。
此前，由于房地产市场疲软，叠加2022年5月央行支持阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，很多低能级城市大幅下调首套、二套房贷利率加点幅度至下限及下限以下水平，同时，放宽限购、降低了首付比例。但一线城市、强二线城市利率加点相对稳定、限购及最低首付比政策变化不大。
利率方面，北上深目前执行的首套房贷利率下限大部分按LPR-20BP执行，无需调整；但二套房贷利率下限仍较高，三个城市分别为LPR+55BP、LPR+35BP、LPR+30BP。
首付比方面，北京购买二套普通住房最低首付60%，二套非普通住房最低首付比80%。无论二套房贷利率，还是首套、二套最低首付比，均存在较大下调空间。
