2025 年 11 月，财政部原部长楼继伟在第十六届财新峰会上的重磅表态，让沉寂多年的房产税话题再度引爆舆论。他明确透露 "房产税全国人大立法已完成，难点问题基本解决"，虽强调需 "适时推出"，但结合 "经济转为正常增长后应尽快开展试点" 的此前表述，房产税落地已进入实质性倒计时。这一关乎千万家庭资产配置的税制改革，并非 "一刀切" 式征收，而是精准指向特定群体。根据政策导向与市场逻辑，以下 3 类人群将成为房产税的主要缴税对象，面临直接的持有成本压力。
政策落地信号：立法就绪，征收框架清晰
房产税的推进并非临时之举，而是历经十余年调研论证的系统性改革。早在 2013 年，中央就明确了房产税改革方向，2014 年至 2019 年三次写入政府工作报告，表述从 "做好立法相关工作" 逐步升级为 "稳步推进立法"，政策连续性凸显。楼继伟在峰会上直言，房产税最大难点在于税基确定 -- 大量非自由交易房屋需按市场价值打折核算，这一技术问题目前已基本解决，为全国推开扫清了关键障碍。
从征收逻辑来看，房产税的核心定位是 "最适合的地方税税种"，将形成 "公共服务越好 - 房产价值越高 - 税收收入越多" 的良性循环，既能缓解地方政府对土地财政的依赖，又能通过增加持有成本抑制投机，推动房地产市场回归居住属性。结合上海、重庆试点经验及专家预测，征收框架已呈现清晰轮廓：计税基础为房产评估价值（市场价值的 70%-80%），税率采用 "首套豁免、多套累进" 模式，首套房或人均免征面积内住房大概率免税，第二套及以上住房税率逐步提高至 0.5%-1.5%，同时兼顾家庭人口、房屋用途等差异化因素。这一设计既保障刚需群体利益，又精准锁定需缴税的三类人群。
第一类缴税人群：三四线城市囤房族
在房产税的征收版图中，三四线城市的多套房持有者首当其冲。这类人群往往在城市化进程中跟风投资，购置多套房产用于出租或等待升值，但受城市发展瓶颈影响，其房产普遍面临 "低租金、难变现" 的困境，房产税的开征将直接打破其盈利逻辑。
三四线城市囤房族的核心痛点的是 "持有成本激增 + 收益覆盖不足"。由于这类城市经济增速放缓、人口流出明显，大量投资性房产长期处于空置或低租状态。以一套市值 100 万元的三四线城市房产为例，若按评估价值 80% 计税，适用 0.5% 的基础税率，每年需缴纳房产税 4000 元；若持有 3 套同类房产，年税负将达 1.2 万元。而三四线城市的月租金普遍在 1500-2000 元区间，3 套房产年租金收益约 5.4 万 - 7.2 万元，扣除房产税、物业费等成本后，实际收益大幅缩水，部分房源甚至可能出现 "租金抵不上税费" 的亏损局面。
更严峻的是变现难题。房产税落地后，大量囤房族会选择抛售房产，而三四线城市本身供过于求，二手房市场流动性不足，集中抛售将进一步压低房价，形成 "抛售 - 价跌 - 难成交" 的恶性循环。某房产中介数据显示，2025 年上半年已有 62% 的多套房产持有者表示考虑出售部分房产，三四线城市的 "老破小""远郊盘" 成为抛售主力，部分房源降价 20% 仍无人问津。对于依赖房产增值的囤房族而言，房产税不仅增加了持有成本，更直接威胁到资产保值的核心诉求。
第二类缴税人群：高杠杆炒房者
相较于稳健囤房族，高杠杆炒房者面临的风险更为致命。这类人群通过银行贷款、消费贷等多重渠道撬动资金，购置多套房产用于短期投机，依赖房价上涨差价偿还债务，房产税的开征将直接切断其资金链平衡。
高杠杆炒房者的盈利模式完全建立在 "低持有成本" 基础上。在无房产税时代，其成本仅为贷款利息，只要房价年涨幅超过贷款利率，就能实现盈利。但房产税落地后，新增税负将成为压垮骆驼的最后一根稻草。以一线城市一套市值 1000 万元的投资房为例，按评估价值 80% 计税，若适用 1% 的累进税率，每年需缴纳房产税 8 万元；若炒房者通过贷款购置 3 套同类房产，每月仅房贷利息就可能超过 5 万元，叠加每年 24 万元的房产税，年支出将达 84 万元以上。而当前房地产市场泡沫已破，房价处于下行通道，房产增值收益完全无法覆盖成本，炒房者将陷入 "越持有越亏损" 的困境。
资金链断裂风险正在持续放大。某金融机构数据显示，2025 年高杠杆炒房者的平均债务率超过 70%，部分人群月供占收入比重达 80% 以上。房产税开征后，若无法通过涨价抛售变现，他们将面临 "房贷 + 房产税" 的双重压力，一旦逾期还款，房产可能被银行查封拍卖，不仅损失全部投入，还将影响个人征信，陷入长期财务危机。更值得警惕的是，大量炒房者集中抛售可能引发局部市场震荡，形成 "抛售潮 - 房价暴跌 - 债务违约" 的连锁反应，这也是政策推进中需重点防范的风险点。
第三类缴税人群：超面积豪宅持有者
房产税的征收并非只针对多套房，单套大面积豪宅的持有者同样需要 "掏腰包"。这类人群可能并非投机者，而是出于改善需求购置大平层、别墅等房产，但由于超出人均免征面积，且房产评估价值高，将面临可观的税负压力。
根据普遍预测的征收规则，房产税将设置人均 60 平方米左右的免征面积，超出部分按评估价值累进征税。以三口之家为例，免征面积约 180 平方米，若持有一套 250 平方米的豪宅，超出部分 70 平方米需缴纳房产税。假设该豪宅市场价值 2000 万元，评估价值按 80% 计算为 1600 万元，对应超出面积的价值约 560 万元，若适用 1.2% 的税率，每年需缴纳房产税 6.72 万元。对于家庭收入不高的豪宅持有者而言，这笔固定支出将显著增加生活压力；即便对于高收入群体，长期税负也将侵蚀资产收益，改变 "持有豪宅稳增值" 的传统认知。
远郊豪宅持有者的困境更为突出。这类房产往往因 "低价" 吸引购买，但配套不完善、流通性差，房产税开征后，其高评估价值与低使用价值的矛盾愈发凸显。某案例显示，一套远郊湖景别墅市场价值 150 万元，超出免征面积部分的年房产税约 3000 元，但由于位置偏远，租金仅 1200 元 / 月，扣除税费后几乎无收益，且想转手时因 "房产税成本" 无人接盘，最终沦为 "食之无味、弃之可惜" 的资产负担。
政策平衡与应对建议：精准调控，理性规划
房产税的核心目标是 "房住不炒"，而非打压房地产市场，其政策设计始终兼顾公平与效率。从长期来看，房产税将抑制投机需求，引导市场由刚需和改善性需求主导，推动房价回归合理估值，同时为地方政府提供稳定财政收入，优化公共服务供给。对于普通民众而言，无需过度恐慌 -- 首套房、人均免征面积内住房基本不受影响，政策始终保障基本居住权益。
针对三类需缴税人群，应提前做好资产规划：
三四线城市囤房族：尽快减持非核心区域、低回报率房产，聚焦市中心学区房、地铁盘等优质资产，降低持有数量；若房产长期空置，可通过适度降价出租覆盖部分税负。
高杠杆炒房者：优先偿还高息债务，降低杠杆率，避免资金链断裂；对于增值乏力的房产，果断止损抛售，将资金转向股票、基金等多元化投资渠道。
超面积豪宅持有者：若家庭人口较少，可在法律允许范围内将房产分散登记在家庭成员名下，充分利用免征面积；对于远郊豪宅，可考虑置换为核心区域中小面积优质房产，平衡居住品质与税负成本。
