楼市传统"金九"失色，全国房价环比普降，但同比降幅却在悄悄收窄，市场正在寻找新的平衡点。
国家统计局最新数据显示，2025年9月，全国70个大中城市商品住宅销售价格呈现环比普遍下降，但同比降幅继续收窄的态势。
一线城市中，北京、上海新建商品住宅价格环比微涨0.2%和0.3%，成为少数亮点。
而广州、深圳新房价格则分别下降0.6%和1.0%，显示出同一梯队城市之间的分化。二手房市场降温更为明显，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%。
01 市场全景：环比普降，同比回暖
纵观9月楼市，各线城市商品住宅销售价格环比均出现下降。
一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点。
三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。
二手房市场更为冷淡。一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同。
二三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均扩大0.1个百分点。
与环比下降形成对比的是，房价同比降幅总体持续收窄。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点。
上海新房价格同比上涨5.6%，成为一线城市中的亮点。
02 城市分化：京沪坚挺，广深承压
在整体下行的市场中，城市分化趋势愈加明显。
北京、上海新房市场展现出较强韧性，9月份环比分别上涨0.2%和0.3%。而广州和深圳则分别下降0.6%和1.0%。
从同比看，上海新房价格上涨5.6%，北京下降2.6%，广州和深圳分别下降4.1%和1.8%。
二手房市场方面，四个一线城市全面下跌，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。
同比来看，上海二手住宅价格下降2.4%，北京下降2.7%，广州下降6.0%，深圳下降1.7%。
03 土地市场：热点城市依然火热
与住宅销售市场形成对比的是，上海、杭州等热点城市的土地市场依然保持较高热度。
2025年前三季度，上海土地市场通过招拍挂转让90宗地块，土地成交金额约1075.61亿元，同比上升30.90%，平均成交溢价率19.33%。
在第六批次集中供地中，虹口区北外滩地区hk315-11地块溢价率高达46.33%，创下上海公开土拍市场新高。
徐汇区XH-02单元051-11地块的成交楼板价高达200257元/平方米，创全国土地单价新高。
民企拿地积极性也在提升，为市场带来新活力。
04 政策效应：宽松环境持续
2025年第三季度，上海市对住房限购、住房信贷、公积金政策等进行了重要调整。
8月25日，上海市六部门联合印发《关于优化调整上海房地产政策措施的通知》，明确符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数。
在个人住房信贷方面，取消首套住房和二套住房贷款利率区别等。
9月19日，上海市对个人住房房产税试点有关政策进行优化调整，对符合条件的人才和持居住证满3年的购房人给予房产税优惠。
货币政策方面，9月份1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，两项利率均与上月持平，当前贷款利率已处于历史低位。
05 未来展望：短期调整与长期机遇
短期来看，上海、杭州等城市因土地开发进度加快，预计新增供应将在2025年四季度至2026年上半年入市。
上海、杭州因2025年以来整体项目开工进度加快，且前8月成交地块预期都将在2026年一季度之前上市，若后续无新的宅地出让，新房供应还将持续告急。
从供应产品结构看，北京预期新增供应中仍以刚改产品为主力，占比高达46.9%。
而上海、成都、杭州等高改豪宅占比也接近二成，高端供应相对充裕。
专家分析，外部因素对国内适度宽松货币政策的掣肘弱化，四季度央行或实施新一轮降息降准，带动LPR报价下调，降低企业和居民贷款利率，激发购房需求。
楼市分化格局将进一步凸显。上海前9月土地成交金额同比上升86%，大量资金仍在涌入核心城市。
与此同时，一线城市二手房价格同比下降3.2%，买方市场特征明显。
随着"银十"到来，政策效应或进一步显现，市场有望在调整中逐步寻底。
