随着楼市长达两年的调整,相信现在很多人都改变了房价"永远涨"的看法,在买房问题上也越来越谨慎。但是,对于占大多数的普通人来说,确实也没有相对靠谱的抗通胀办法,始终会面对买房保值还是把现金存银行的选择。有一点不得不承认,就最终结果的话,我们以5年为限,两个选择肯定有一个输有一个赢。
有人一定会说,对于未来的事,谁也说不清,个人的判断也仅仅是个参考,谁能保证?这话是没错,但要知道,我们在做什么事情的时候,一定是基于现状和未来的潜在因素,然后再选择一个去做,只求选择的胜率达到最大化,对于家庭的财富安排更是如此。基于这个逻辑,懂行人就"5年后,"100万房产"与"100万现金",留哪个更好?"的问题,给出了看法,希望能对我们有所启发。
无论经济发展如何,"房产"和"现金"都将面对两个现实:
第一,刚性需求越来越少,住房整体过剩现象越来越突出,房价普涨越来越难。
过去二十多年,房价之所以能够全面上涨,根本的原因是城市化推动的新市民刚性需求持续释放,但到了2014年-2015年,刚性需求持续下降后,又依靠棚改货币化安置的国家去楼市库存战略,让房价再次全面上涨,大城市涨了后涨小中小城市,市区涨了后涨郊区、远郊。所以说,从本质上说,2015年到2021年这波房价上涨,主要还是政策意志的推动。但现在则不同,在去风险,去杠杆的路径指引下,已不具备再来一次大的刺激,否则将衍生更大的泡沫。说到底,刚性需求减少,以住为目的的需求锐减,正如日前国家统计局原副局长贺铿所言,我国空置房数量巨大,14亿人都住不完。
第二,货币供应呈现下降趋势,现金贬值的速度放缓。
一直以来,我们都觉得钱贬值快,今年100块吃一顿饭,明年可能就要110块钱才能吃到了,钱越来越不值钱,已成为大家不断寻找抗通胀标的的主要动因,比如去买房保值。但这种情况则在2016年开始出现转变,此后货币供应M2增速均降到两位数以下,要不是因为有这波疫情,我们的M2可能在7%左右了。在经历了长达3年的货币供应增速双位数反弹后,目前8月末增速已下降到10.6%,不出意外的话,不久的将来就要回到两位数以下,直至回归下降的正常水平。道理很简单,按照经济增速与货币供应高度一致的经济规律,由于经济增速下滑,货币供应也应该下降,随着我们的经济基数越来越大,经济增速放缓而引起的货币增速呈现下降趋势也是必然。
按照这个逻辑,当货币减少供应以后,我们手中的存款贬值速度也会相应减小,这对房价上涨形成制约。但若这样,是不是意味着存钱也划算呢?也未必,因为当经济增速下降以后,势必会降低银行存款利率,促使大家把钱拿出来消费,以促进经济增长。如此,银行存款利率下降又会让我们手中的现金贬值,从现实看,利息的损失未必能低于少发货币带来的购买力增加,在大多数时候,存钱并不是明智选择,就像利率调低1%,但物价水平未必会下降1%,甚至可能保持不动,对此我们应有感触。
5年后,"100万房产"与"100万存现金",留哪个更好?懂行人给出建议。
100万存款,是什么水平呢?按照目前全国商品房均价9800元/平米算,差不多就是买一套100平米的全国的均价房。到5年后,我们是把100万定存起来,还是把这100万换成房子,持房维系财富保值呢?建议从两个方面来把握。
一是,持有房产要根据实际情况。前面说了,房地产无论怎么救,都不可能像过去那样了,推动的影响因子已不存在,国家也不允许泡沫再次放大,这决定了未来只有少数的城市(具有人口、资金虹吸力的大城市),有乐观派认为大概20%的城市,我们保守一点,大概10%的城市还有房产保值的价值交易机会(因为房子本身也有折旧),这是我们选择持有房子的大方向。在选对城市的基础上,我们还要注重地段,起码不能在远郊板块,还要注重房龄和房屋品质,换言之,地段好、品质好、房龄相对较新的房子才是我们主要持有的对象。
除此之外,不建议再多持有房子。原因在于,现在虽然说三五年内房地产税全面开征的可能性很小,但到5年后,土地财政逐步退出历史舞台,房地产税作为替代税种,差不多应登上历史舞台了,对于持有多套房子,特别是户型、房龄、品质不占优势的老旧房,都不想住,也没几个缺房子,争相抛售出现贬值的现象不可避免。
二是,不宜倾囊投资,保本是上策。这一点,前面也提到,当经济基数大了以后,即便没有外部环境干扰,经济发展越来越难都是不人的意志为转移的,各项生意都把挖到极致,各行业都得到充分竞争,利润非常之微薄,稍不注意就可能亏损,何况你还是门外汉。值得一提的是,原本的传统生意也越来越难做,道理同样简单,当经济发展阻碍越来越大以后,国家势必会打击影响各行业影响国家战略实现的东西,像教培,影响生育战略,像医疗腐败,影响社会稳定战略(大家收入受影响,需减少支出成本)。所以,如果实在没有门路,房子也没合适的买,那你还是存钱吧,起码本金还在。如果实在要投资,一定要做就做确定的事。