先抛结论吧，我弟干房产中介十五年，喝过的客户茶比我喝过的奶茶还多。
他最近跟我说了一句挺刺耳的话：
"再拖两年，很多人可能连老破小都摸不起。"
听完这话，我整个人是愣住的。
你别急着骂他危言耸听，我后面把他给我拆解的逻辑，用人话跟你捋一遍。
一句话概括他这套买房经：
买房就得"买旧、买大、不买三"。
听上去有点反直觉对吧？咱一点点说。
先说"买旧"。
有天晚上，我弟在店里忙到快十一点，突然给我甩了一张截图过来：
北京三环内，一栋八十年代的板楼，电梯没有，楼道窄得两个人错身都得侧一下那种。
面积 42 平米，报价七万五一平。
我下意识骂了句："谁脑子进水买这玩意？"
他回了四个字："三天成交。"
紧接着来了一段语音，语气特别冷静：
"你以为大家是冲房子本身去的？人家冲的是'城心稀缺票'。"
这几年，有一条政策很关键，但很多人没当回事：
城市更新的方向，从"拆了重建"变成"以保留、改造为主"。
简单点讲，就是"留、改、拆"三个字，排在最前面的，是"留"。
我弟给我翻译成大白话：
"核心区老房，只要位置好，政府自己上门帮你装修。"
刷外立面、换管道、做保温、加装电梯、楼下弄点绿地、社区配点活动场所……
你自己掏不了几十万装，这些事有可能慢慢给你做到位。
而且还有一点很多人没意识到：
真到了哪天非拆不可，房龄越老，补偿标准往往越高，谈判空间也越大。
我弟举了他们片区一个例子：
同一个片区，两栋楼，一栋 90 年代，一栋 2010 年后的。
前者每个业主拿到的补偿，是真正做到了"房换房再加一截"；
后者呢，只能说"不亏，但也没爽到哪去"。
"老房子在好地段，就等于你手里拿了一张带时间增值功能的券，住得越久，操作空间越大。
那种看着崭新，位置又尴尬的盘，十年后，谁接你盘？你自己都不想住。"
他这话听着有点狠，但你想想，好像也挺现实。
再聊"买大"。
这点我之前跟他吵过架。
我属于特别听话的那种，早些年被"先上车再换房"这套逻辑洗脑得死死的，觉得先搞个小两居站住脚再说。
我弟当时就跟我杠：
"你真有空自己拿计算器算一算，倒腾一次房，要付多少学费。"
中介费、契税、个税、增值税，按揭利息差，装修再来一套，软装家具再走一遍流程。
这些加总起来，有时候真能顶一个县城的首付了。
他给我算过一笔账，印象特别深。
一对年轻夫妻，先买了个 70 平的小两居，当时图便宜图上车。
孩子上小学前，硬着头皮换成 100 多平的三居。
两次买卖下来，光各种税费和装修花掉的真金白银，已经顶他们当年直接上 100 平的差价了。
更扎心的是，刚买小房那几年，还天天在小区花园里跟人讨论"换学区、换大房"的事。
人没搬，心先飘走了。
"房子这种东西，面积不会给你自己长大。你今天咬牙的，每一年都在替未来省焦虑。"
他现在一见客户说要买房，问的不是"几居"。
他第一句是："你们家五到十年的家庭结构，自己预判过没？"
孩子要不要二胎，老人会不会长期来帮忙，能不能接受一家四口挤一个卫生间、两个卧室……
这些问题，你在交首付之前不想清楚，后面全是坑。
他总结特别简单粗暴：
"只要预算还能撑住，又不影响基本生活质量，面积就往上顶。
宁可一开始紧一点，不要三年之后天天嫌小。"
听完这个，我当时有点心虚，感觉被点名批评。
重点来了，"不买三"。
我弟说这三类房，他现在碰都不碰，客户要是非要看，他会先把风险说到脸红脖子粗。
第一种：
三四线城市那种三十层往上的高层，密密麻麻鸽子笼。
"你想象一下，十五年后，小区人口老龄化，电梯一年坏好几次，维修基金早被前期各种花销掏空了。这时候你是业主，你愿意掏几万给人换电梯？"
你不出，大家都不想出。
电梯卡在那，就成了一个"盲盒"：
今天不知道能不能上楼，明天不知道会不会困在里面。
你想卖房？
买家一查：老高层、老电梯、维修纠纷一堆。
心里直接打退堂鼓。
"最后就真成意义上的'不动'产了，不动的那种。"
第二种：
远郊大盘，样板间美得跟电影镜头一样，沙盘上画的地铁线路跟八爪鱼似的。
我弟接触过太多类似的。
售楼处里吹得天花乱坠："地铁规划中、商圈规划中、学校洽谈中。"
结果业主收房那天发现，出门连一辆像样的公交车都没有，更别说共享单车。
更吓人的是，全国现在"卖了但没盖完"的项目，比"盖完卖不掉"的数量大好几倍。
停工、烂尾，直接逼出停贷潮。
"远郊盘就两种结局，要么熬成城市的一部分，要么熬成一片教训。你敢赌哪种？"
第三种：
各种挂着"海景、养老、度假"标签的概念房。
朋友圈里晒得可美了：
阳台看海、自带会所、一步到沙滩。
真住进去才知道，海风日夜灌，屋里墙角全是潮斑，木头家具哐哐变形。
有个客户给我弟发过照片，吉他靠墙放了半年，琴颈上真长出了蘑菇。
更关键的是，这类房你一年真能去几次？
你在本地上班，娃上学，老人看病，有谁能长期守在海边？
到头来，物业费雷打不动，房子成了你钱包上的一个"慢性病"。
一想卖，又是一个坑：
同小区几十套挂着，价格一砍再砍，成交寥寥。
"你以为你买的是度假，结果买的是一份长期负担。"
听到这里，我脑子里自动给"不买三"划了红线。
说到这，你可能会问，那接下来这两年，到底怎么选？
我弟的原话挺直白：
"兜里有点余钱，不想全拿去炒股赌运气，那就老老实实看市区里的老房，能买多大买多大。"
不是说让你上来就冲三环、买老板楼。
而是提醒你，真正抗周期的，从来就不是"新不新"，是"地段"和"稀缺性"。
你可以回想身边换过几次房、折腾过几轮的人，
不少人绕了一大圈，兜兜转转才意识到：
那些年嫌弃过的老小区，才是真正扛得住时间、政策和市场情绪的。
当然，我也不想给你制造什么"再不买就完了"的焦虑。
房子再怎么说，也是有价有量的商品，还得结合各家实际情况来。
但有几件事，我是真心建议你在行动前想清楚的：
你现在看的那套房，十年后，你愿不愿意还住在这里？
如果有天真的要卖，你脑子里能不能立刻想出一个愿意接你盘的人群？
你今天签下的贷款，会不会逼着你为了几千块奖金，把生活过成没有退路的打工人？
我弟那句"买旧、买大、不买三"，听上去有点粗糙，
可把这几年市场的坑和血泪教训，基本都囊括进去了。
你认不认可，是另一回事。
但起码在你做出一个可能影响十几年人生节奏的决定前，多一个视角、多一层提醒，不亏。
就聊到这吧。
你如果现在也在看房、纠结、不知道往哪下手，
可以在评论区说说你所在城市的状况，你更看重什么，老小区你介意不介意？
你觉得，买房这事，真有"标准答案"吗？
