物业公司把你告上法庭，真的是因为你没交物业费吗？
在法庭上，业主必须主动说出"物业的起诉已经过了时间"，这是一种抗辩。要是不说，就等于自己放弃了这个权利。南京一位业主就是不懂这个，结果已经过了诉讼有效期的18000块物业费，还是被判要交。
这个时间的计算方法很多人弄不明白：它不是从你决定不交费的那一天开始算，而是从物业公司最后一次催你交费的那天算起。物业在2020年1月发了催缴通知，那它的诉讼有效期就到2023年1月。超过这个时间点再去起诉，就晚了。
物业公司必须拿出证据，证明它在这三年里催过你。这些证据可以是短信记录或者寄送催缴单的快递凭证。如果物业公司拿不出来，业主就可以主张"超过时效"，法院会驳回那些年份的缴费请求。
业主要注意核对物业公司提供的催缴证据。有些物业公司可能会伪造记录，如果业主发现物业的证据是假的，可以直接在法庭上申请做笔迹鉴定或者调取通话记录来证明。
上海的李女士就遇到了这种情况，物业起诉她，要她交2016年到2019年的物业费。
法院最终的判决很有意思：李女士2016年到2017年的物业费不用交，因为物业公司拿不出在这期间进行过有效催缴的证据，已经超过了三年的诉讼时效。
李女士也拿出了自己收集的证据：包括50多张照片和小区邻居们联名签署的《物业服务投诉书》。这些证据说明小区的环境确实很差，物业提供的服务和收的钱不相符。
基于这些情况，法院判决她2018年到2019年的物业费可以减免30%，只需要交70%就行了。
业主要想证明物业服务长期不达标，必须准备充足的证明。比如小区的垃圾堆积、电梯长时间坏着不修、墙面脱落没人管、消防栓生锈等等，拍照的时候一定要带上时间水印。找邻居出庭作证或者提供联名投诉书，也是有力的证据。
还有一个很厉害的办法，就是小区的公共收益问题。电梯里的广告费、小区里的临时摊位费，这些都算是公共收益。物业公司必须每半年公示一次这些钱的去向。
如果物业公司从来没有公示过，业主就可以向住建局举报，也可以起诉要求物业返还这些钱，用这笔钱来抵扣自己的物业费。杭州有个小区就用这个方法，追回了120多万的公共收益。
收到了物业的催缴电话或者法院传票，一定不能不理。江苏有位业主就是拒收法律文书，结果法院直接判他输，不光要全额补交物业费，还多付了5000多块钱的违约金。
即便物业有错，也不代表业主就可以一分钱物业费都不交。法院会根据双方的责任比例来判断。上海一位业主因为电梯故障受伤，本来可以索赔8万元，但因为他自己也拖欠物业费，最后赔偿金被抵扣了60%。
业主在收到催缴通知时，要先检查上面的发函日期。如果催缴的是超过三年的费用，可以直接退回。如果是三年内的，就应该在15天内用EMS快递的方式书面回复。
在法庭上，业主可以抓住物业公司的几个问题点：要求物业提供物业服务合同的原件，很多公司的合同可能是过期的；要求物业出示催费的原始记录，比如催缴短信的原始载体；还可以当庭申请调取物业公司的信用报告，很多公司都有违规经营的记录。
需要清楚的是，物业公司经理的态度好坏，不能作为不交物业费的理由。法院判断的依据是物业公司提供的服务这个事实本身，而不是某个人的态度。
