遗憾的是，资金"输血"未能换来市场"造血"。2023年，华南城合约销售额仅78亿港元，同比骤降48%，创下历史最大跌幅。
进入2024年，市场并未回暖：上半年合约销售额进一步萎缩至21亿港元，去化率不足三成。华南城重仓的二、三线城市商业物业需求冰封，平均售价较2021年高点下跌25%-40%，导致"以价换量"策略失灵。
随着违约事件接二连三触发交叉条款，国资亦不得不收缩敞口。2024年初，特区建发明确表示不再追加流动性支持，并要求华南城"以处置资产为首要任务"。
至此，国资"输血"的阀门被拧紧，华南城只能直面冰冷的市场：巨额债务到期、销售回血流干涸，爆雷时间从"延后"走向"兑现"。
债务黑洞：609亿港元压顶
截至2023年12月31日，华南城总负债609亿港元，相当于公司市值的50倍；若把负债平摊到已发行股本，每股背负5.35港元债务，而停牌前股价仅0.107港元。债务是股价的整整50倍。
真正让华南城"窒息"的是流动性断层。年报显示，流动负债422亿港元已高出流动资产28.48亿港元，形成"资不抵流"的硬缺口。
更严峻的是，一年内到期的计息债务高达182.41亿港元，而公司现金及现金等价物仅剩0.41亿港元，资金缺口被放大到惊人的440倍。换算下来，即便把账面现金全部用于偿债，也仅够支付两天利息。
与此同时，公司尚未动用的银行授信仅剩3.2亿港元，且已全部被交叉违约条款冻结，无法提款。
为维持日常运营，华南城自2023年四季度起开始拖欠供应商货款，截至年末贸易应付款逾期61亿港元，部分建材供应商已停止供货，工地大面积停工。
在609亿港元负债中，已有157.42亿港元借款处于实质性违约状态，涵盖8笔境外优先票据、11笔境内信托贷款以及3笔银团贷款。
由于这些债务普遍附带"交叉违约"条款，任何一笔违约都会触发多米诺骨牌效应：年报披露，另有94亿港元原本在2026年后才到期的债务，因交叉违约被债权人宣布提前到期，要求立即偿还。
安永在2024年报中罕见地出具"无法表示意见"，直指华南城财务底稿的三大硬伤：管理层拿不出未来12个月的可行现金流预测；157亿港元违约债务的减值计提缺乏佐证；投资物业与存货仍沿用内部估值，未见独立第三方报告。
清盘人登场：资产处置与退市倒计时
根据香港高等法院2025年8月11日颁布的清盘令，富事高咨询周伟成及潘路洋作为共同及各别清盘人，已全面接管华南城资产，包括深圳、南昌、西安等地的物流园区及土地储备，总建筑面积逾1500万平方米。
清盘人须在6-12个月内完成首轮资产出售，并向港交所申请《上市规则》第13.24条豁免，以避免因持续停牌触发退市程序。若资产处置进度滞后（如因市场低迷导致流拍），港交所可能依据《上市规则》第6.10条启动18个月停牌倒计时，最终强制除牌。
香港《公司条例》（2025年修订版）第179条明确，清盘程序中债权人受偿顺序为：1）有抵押债权人（优先债券及银行贷款）；2）无抵押债权人（供应商、员工欠薪）；3）股东。
截至2025年8月11日停牌前，华南城股价报0.107港元，较2023年峰值下跌99.6%，市值仅剩12.24亿港元。
根据华南城目前的残值，且清盘程序中股东受偿顺序先后，普通股投资者基本无残值可分配。
华南城的兴衰史堪称中国房地产行业高杠杆扩张模式的典型样本，其结局也预示着，在中国房地产市场从增量开发向存量运营转型的过程中，缺乏现金流造血能力、过度依赖土地增值预期的传统开发模式已难以为继。
