多地办理"商转公"有一定门槛
据中国商报，不过，从目前各地"商转公"政策来看，多地设置了一定的门槛条件。
包括要求"商转公"房屋取得不动产权证书、贷款置换对象限于纯商业贷款等。此外，一些地方的"商转公"政策对住房套数、公积金贷款记录以及住房面积也有明确要求。
以河北省张家口市为例，今年5月，《张家口市住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款管理办法》发布，其中明确，住房公积金组合贷款中的商业贷款不能办理"商转公"贷款业务。"商转公"贷款业务只受理纯商业住房贷款转为纯公积金贷款，组合贷款中的原商业贷款不能申请办理"商转公"贷款业务。
再如安徽省芜湖市，该地要求申请人申请办理"商转公"贷款业务时，公积金账户应处于正常缴存状态，且连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上。
据第一财经，在人民网"领导留言板"板块中，仅8月关于"商转公"相关问题的留言就超过了20条。合作银行范围小、异地使用难等问题被购房者重点提及。有的购房者认为其所在城市的"商转公"合作银行较少，希望可以扩大范围；有些购房者期待所在城市加入开通"商转公"业务的队伍；有的购房者因异地购房无法享受"商转公"政策；有的地方"商转公"需要先自筹资金还清商贷，购房者希望能创新政策，省去筹款周转环节。
此外，各地在重启"商转公"政策时，大多表示会参考个贷率（即住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比）实行动态启停。这也意味着如超过个贷率标准线，部分城市的"商转公"业务可能会暂停。例如，今年7月30日，南宁公积金中心因达到暂停受理"商转公"贷款业务的条件，暂停受理商转公贷款业务。
据了解，不同城市存在不同的个贷率预警标准，多以85％或90％为阈值。如上述南宁规定，管理中心资金运用率超过85％，出现贷款资金不足的情况时，暂时停止受理"商转公"贷款业务；而长沙则明确，当个贷率高于90%（含）时，暂缓"商转公"预约及受理。
存量房贷利率会否下调
多地开办房贷"商转公"业务的背景之一是，存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差扩大。
据野村中国首席经济学家陆挺测算，对于2015年-2022年期间30万亿左右的存量房贷，存量房贷利率估计平均在5.2%左右。存量房贷利率平均下调73BP之后，估计目前的存量房贷利率平均在4.5%左右。2024年一季度，新增房贷利率为3.95%，估计二季度末，新增房贷利率（包括首套+二套）3.5%左右。所以，估计目前存量房贷利率比新增房贷利率高100BP。
以北京为例，截至8月20日，北京最新首套房贷利率为3.4%（LPR-45BP），而不少存量首套房贷利率为4.75%，新旧首套房贷利差达135BP。并且，当前北京二套房贷利率低至3.6%（LPR-25BP），与存量首套房贷利差达115BP。
