前些天房贷利率下调的时候，不少朋友都在问：是该买房了吗？
结果这过去还没多久，房贷利率居然又涨回去了，难道房子变的好卖了？又要跟着涨价了？
11月8日，苏州、广州、南京这些城市都取消了低于2.9%的房贷利率，有的提到了2.95%，还有的涨到了3.0%。
从11月30号开始，全国各地的一线城市、二线城市，甚至部分三四线小城市的的首套房利率都开始上调，几乎没有低于3.1%的。
苏州短短一个月已经三连跳，从2.9%、2.95%一路涨回3%；像盐城、扬州、泰州、徐州等周边城市已经直接3.0+%。
这种短期贷款利率反弹，也被一些房地产的销售当成了"逼单"的话术：房贷利率已经触底。
你是不是已经急了？
真的已经触底了吗？
房贷利率下降的底线究竟在哪里？
先别慌，房贷利率这个事情咱还是得从长远来看。
首先在2019年LPR改革以后，央行就开始规定房贷利率的最低标准了。这就像是给市场插上了一根标尺，所有人都必须严格按照这根标尺行事。一般来说是比LPR低20个基点。
然而，在执行起来，LPR是往下走的，但一些城市的执行利率还是不变，这就导致了实际加点的增加。就像合肥，在2020-2021年间，基本执行5.88%的利率，尽管LPR下行，但实际执行利率仍然维持在5.88%。
从2022年开始，名义房价出现拐点，房价开始下行，政策就一茬接一茬儿地开始出台刺激了。
看得出来，随着时间的推移，政策调控与市场供需之间的严重背离。因此对于那些连续同比和环比房价下跌的城市，部分城市开始打破政策下限，房贷利率可以自行制定加点。
比如说郑州，那时候LPR大概是4.3%，政策底线就是LPR减去20个基点，也就是4.1%，结果郑州却是最早一批房贷利率跌到3%开头的城市之一。
到了今年，房价整体下滑，央行就决定放手，允许地方政府自行制定房贷利率下限或市场化定价。于是，房贷利率就一路下行。比如广州的利率一下子就跌破了3%，甚至江苏一些地区都出现了公积金和商贷利率倒挂的现象。
有行内人士说，房贷利率3.2%是保本点。贷款利率要是太低，会挤压公积金，让公积金名存实亡。
什么意思？就是说，如果出现房贷利率倒挂的情况，那就不仅仅是违反了基本福利和信用保障的原则，更是会让公积金存在的基础都动摇了。如果公积金贷款没有了优势，买房的人就会转向商贷，这就会直接影响到住房公积金的缴存金额，甚至还会引发转贷、提前还贷等一系列事件。
到那时候，公积金的意义就真的不大了。
不过从这几次的调整中，能看到维护公积金制度的态度，所以短时间内公积金不可能被取消，公积金贷款利率，依然是商贷执行利率的重要参考，而且也必须要保证比商贷利率有优势。
但是如果全国大部分城市的贷款利率一直往下走，为了保持公积金贷款的竞争力，那么公积金贷款利率下调的可能性就会越来越大。
话又说回来，现在的市场化定价导致利率过低，地方政府不得不重新设定房贷利率下限。银行面临着放贷和利差的双重压力，地方政府也需要协助化解风险和土地拍卖的压力。
在这种背景下，政策的调整和重新设定变得尤为重要。
在新的政策环境下，短期内存量房贷利率应该不会再有什么大的变动了。最新政策允许调整重新定价周期（3个月、6个月、9个月），但前提是客户的LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30个基点时，才能申请调整。
如果各地普遍采取3%到3.1%的政策下限，也就是说，新增房贷利率加点在-50到-60个基点，不符合调整存量房贷利率的条件。
利率上调，可能会有更多的人持观望态度，对需求产生抑制作用，但市场供需关系可能导致房价继续下跌。虽然之前说2026年房价止跌回稳，但短期内市场供需关系仍然向下。就算是再来涨价去库存那套，"狼来了"的故事，大家也都是听过的。
尽管利率调整对于购房决策的影响有限，但对于银行的利息差的影响却是相当巨大的。
今年上半年商业银行的净息差是 1.54%，比去年下降了19个基点，可以说是到最低点了。
而净息差直接反映银行的盈利能力，显然现在1.45的水平远低于警戒线1.8%，银行利润被压缩得非常厉害，简单来说就是降息降得太猛，银行顶不住了。
现在房价到底跌没跌完，谁也说不准，但是如果银行出现系统性风险，问题只会更多。因此政策调整也是为了优先保住银行的利润。
但有一点可以肯定，房贷利率已经到了一个上下都难的阶段。如果房贷利率再大范围的回弹，会让房地产出清的周期再次拉长；单靠房产销售们趁机的逼单话术，无法拉动销量的增长。
