但这种躺着赚钱的好日子，如今却面临三重危机：
第一重危机，房地产寒冬导致物业行业增长动能枯竭。
物业行业要想发展，必须有新增的物业面积。但随着房地产销售断崖下跌，新增物业面积骤减。
中指研究院数据显示，2023年全国百强物业企业平均在管面积增速仅为12.5%，创十年来新低。与此同时，2022年底全国物业公司数量已达26.7万家，供给严重过剩。
曾经大而不能倒的物业巨头们，如今也感受到了寒意。中海物业2024年上半年营收同比增速仅为9%，增速罕见掉到个位数。
第二重危机，空置率高企，收费难度加大。
根据贝壳研究院数据，2022年我国28个大中城市平均住房空置率已达12%，其中三线城市高达16%，远超国际10%的合理水平线。
特别是在三四线城市，大量投资性住房无人居住，物业费成为投资者的被动支出。
有了房子却没有人的尴尬局面，让物业陷入两难：一边是高额的空置率导致小区冷清，另一边是物业费收缴率不断下滑。
江苏镇江某物业公司负责人透露：我们小区200多户，实际入住率不到30%，物业费收缴率还不到60%，小区一个月总收入撑死两万出头，养不活一个保安队伍。
第三重危机，竞争激烈，转租转包盛行。
随着行业红利期结束，物业公司之间的厮杀愈发激烈。
有研究显示，2023年全国物业百强企业平均毛利率为17.8%，比2022年下降1.2个百分点。而中小物业公司的毛利率更是持续下滑，有的甚至低至个位数。
对于这些小型物业公司来说，转包、转租已成为常见操作。互联网上武汉江夏区某小区有业主透露，物业至少被转包了三次，每转一次，实际服务质量就下降一个档次。
面对这三重危机，物业公司不得不主动求变。主动降价是一种自救。与其等业主集体投诉、政府强制介入，不如主动出击，先把业务保住，再寻求转型升级。
一线城市为何逆势上涨：物业的分化与重构
在全国多地物业费纷纷下调之际，一个有趣的现象正在上演：北上广深等一线城市和部分强二线城市的物业费不降反升。
据上海市物业管理行业协会数据，2023年上海新入市项目物业费均值已达7.46元/平米/月，中位数6.73元/平米/月，比2015年的最高不超过2.3元标准翻了近三倍。
黄浦、静安、杨浦三区的平均物业费价格最高，分别达到17.56元、12.06元和9.92元/平米/月。深圳的情况也不遑多让，有的高端住宅小区物业费能达到10元/平米/月以上，豪宅项目还要更高。
