买房，是每个中国人不得不面对的人生课题。尤其是近年来，房价飞涨，让多少人望"房"兴叹。踏入2024年，楼市却忽现"变天"之象。百城房价连续25个月下跌，超9成城市"价"不再。眼下不买房，5年后还能"上车"吗?房子会是"黄金价"还是"大葱价"呢?对此，独立经济学家马光远用两句话道出了楼市的未来。
一、房价涨了20多年，拐点终于到来
从1998年房改启动至今，中国房地产市场经历了一段疯狂的上涨历程。据不完全统计，全国平均房价从最初的2000元/平米，一路高歌猛进，在2021年攀至1.1万元/平米的高峰，20多年间竟然飙涨了5.5倍!而北上深等一线城市的涨幅更是惊人，多数地区房价较20年前暴涨20倍有余。
狂欢终有结束之时。进入2021年下半年，楼市明显降温，而到了2024年，即便救市政策连番出台，房价跌势依旧不改。最新数据显示，5月百城二手房价已是"25连跌"，而环比下跌的城市更是高达100个，房价跌势蔓延之广前所未见。买房人的观望情绪持续发酵，抛房者的焦虑感与日俱增。一个不得不正视的问题摆在所有人面前:房价拐点，真的来了吗?
二、房价会否像"大葱"般便宜?马光远两句话说透玄机
对于未来房价的走向，市场各方众说纷纭。有人认为，一线城市核心区域的房子依然坚挺，5年后仍会是"黄金价";也有人担心，若楼市步入寒冬，房子会不会如"大葱"一般一文不值?面对种种猜测，独立经济学家马光远给出了明确的判断。他说:"房地产作为中国最好投资品的时代已经结束了。未来，房子将逐步回归到居住属性。"
仔细揣摩马光远的这番话，不难理解他的弦外之音。房地产投资时代终结，意味着房价暴涨的逻辑不再成立。而房子回归居住属性，则预示着未来房价将告别虚高，逐步与居民收入相挂钩，回归理性。用白话文解读，就是说房价飞涨无望，但"大葱价"也不太可能。
近期一线城市房价的走势也印证了马光远的判断。以上海为例，曾经万元难求的市中心豪宅，如今也打起了"6折"。号称"只涨不跌"的上海房价神话，终是被击破了。这样的案例表明，即便是一线核心，也难逃调整的命运。只不过，与二三线相比，一线城市的跌幅或许会小一些、慢一些罢了。
三、四大原因注定房价将回归理性
那么，是什么原因导致房价长期上涨的通道被堵死?未来房价又将去向何方?笔者认为，主要有四大因素在起作用。
房子早已供大于求。数据显示，目前全国41.5%的家庭拥有2套及以上住房，多套房成为一种常态。未来，年轻人完全可以通过继承父辈房产来解决居住问题，再难撑起房价的一片天。
房价上涨周期实已见顶。从1998年到2021年，中国房价整整上涨了20多年，期间几乎没有像样的调整。如此长的上行周期，在全球范围内都极为罕见。如今大势已去，想再现往日辉煌，无异于痴人说梦。
大量保障房将对商品房形成分流。未来5年，各地计划新增600万套保障房。这些"平价房"的入市，将有效对冲商品房的市场需求，进一步削弱房价的支撑力。
疫后时代居民购买力严重下降。经历3年疫情的重创，不少人的收入水平大幅缩水，甚至不幸失业。手头拮据的他们，很难再支撑起高企的房价。而随着理性购房渐成主流，冲动式"上车"行为将日益减少，房价也将随之回归理性。
四、投资退潮，回归居住才是房子的归宿
在当前形势下，房价暴涨无疑已成昨日黄花。投资客大量离场，改善型购房渐成主力，理性与克制正取代非理性繁荣，成为市场的主基调。正如马光远所言，房子终将回归居住属性。这一趋势或许不会在短时间内实现，但这将是未来楼市的必由之路。
对于普通购房者而言，或许无需过于担心房价的涨跌。毕竟，房子是用来"住"的，而不是用来"炒"的。无论是"黄金价"还是"大葱价"，只要房价与自身收入相匹配，都是适宜"上车"的时机。当前急需厘清的，是我们对房子的认知。一味追逐房价的上涨，把房子视为致富的工具，是本末倒置。要丢弃投机心理，回归居住初心，方能在变幻莫测的楼市中找准自己的位置。
2024年的楼市或许充满变数，但"房住不炒"的理念必将常青。
