买房,是每个中国人不得不面对的人生课题。尤其是近年来,房价飞涨,让多少人望"房"兴叹。踏入2024年,楼市却忽现"变天"之象。百城房价连续25个月下跌,超9成城市"价"不再。眼下不买房,5年后还能"上车"吗?房子会是"黄金价"还是"大葱价"呢?对此,独立经济学家马光远用两句话道出了楼市的未来。
一、房价涨了20多年,拐点终于到来
从1998年房改启动至今,中国房地产市场经历了一段疯狂的上涨历程。据不完全统计,全国平均房价从最初的2000元/平米,一路高歌猛进,在2021年攀至1.1万元/平米的高峰,20多年间竟然飙涨了5.5倍!而北上深等一线城市的涨幅更是惊人,多数地区房价较20年前暴涨20倍有余。
狂欢终有结束之时。进入2021年下半年,楼市明显降温,而到了2024年,即便救市政策连番出台,房价跌势依旧不改。最新数据显示,5月百城二手房价已是"25连跌",而环比下跌的城市更是高达100个,房价跌势蔓延之广前所未见。买房人的观望情绪持续发酵,抛房者的焦虑感与日俱增。一个不得不正视的问题摆在所有人面前:房价拐点,真的来了吗?
二、房价会否像"大葱"般便宜?马光远两句话说透玄机
对于未来房价的走向,市场各方众说纷纭。有人认为,一线城市核心区域的房子依然坚挺,5年后仍会是"黄金价";也有人担心,若楼市步入寒冬,房子会不会如"大葱"一般一文不值?面对种种猜测,独立经济学家马光远给出了明确的判断。他说:"房地产作为中国最好投资品的时代已经结束了。未来,房子将逐步回归到居住属性。"
仔细揣摩马光远的这番话,不难理解他的弦外之音。房地产投资时代终结,意味着房价暴涨的逻辑不再成立。而房子回归居住属性,则预示着未来房价将告别虚高,逐步与居民收入相挂钩,回归理性。用白话文解读,就是说房价飞涨无望,但"大葱价"也不太可能。
近期一线城市房价的走势也印证了马光远的判断。以上海为例,曾经万元难求的市中心豪宅,如今也打起了"6折"。号称"只涨不跌"的上海房价神话,终是被击破了。这样的案例表明,即便是一线核心,也难逃调整的命运。只不过,与二三线相比,一线城市的跌幅或许会小一些、慢一些罢了。
三、四大原因注定房价将回归理性
那么,是什么原因导致房价长期上涨的通道被堵死?未来房价又将去向何方?笔者认为,主要有四大因素在起作用。
房子早已供大于求。数据显示,目前全国41.5%的家庭拥有2套及以上住房,多套房成为一种常态。未来,年轻人完全可以通过继承父辈房产来解决居住问题,再难撑起房价的一片天。
房价上涨周期实已见顶。从1998年到2021年,中国房价整整上涨了20多年,期间几乎没有像样的调整。如此长的上行周期,在全球范围内都极为罕见。如今大势已去,想再现往日辉煌,无异于痴人说梦。
大量保障房将对商品房形成分流。未来5年,各地计划新增600万套保障房。这些"平价房"的入市,将有效对冲商品房的市场需求,进一步削弱房价的支撑力。
疫后时代居民购买力严重下降。经历3年疫情的重创,不少人的收入水平大幅缩水,甚至不幸失业。手头拮据的他们,很难再支撑起高企的房价。而随着理性购房渐成主流,冲动式"上车"行为将日益减少,房价也将随之回归理性。
四、投资退潮,回归居住才是房子的归宿
在当前形势下,房价暴涨无疑已成昨日黄花。投资客大量离场,改善型购房渐成主力,理性与克制正取代非理性繁荣,成为市场的主基调。正如马光远所言,房子终将回归居住属性。这一趋势或许不会在短时间内实现,但这将是未来楼市的必由之路。
对于普通购房者而言,或许无需过于担心房价的涨跌。毕竟,房子是用来"住"的,而不是用来"炒"的。无论是"黄金价"还是"大葱价",只要房价与自身收入相匹配,都是适宜"上车"的时机。当前急需厘清的,是我们对房子的认知。一味追逐房价的上涨,把房子视为致富的工具,是本末倒置。要丢弃投机心理,回归居住初心,方能在变幻莫测的楼市中找准自己的位置。
2024年的楼市或许充满变数,但"房住不炒"的理念必将常青。