500万元学区房一周清仓
"刚需客"跑步进场
"雨过天晴了，房东信心回来了。" 二手房市场也开始明显回暖，成交量在逐渐提高。
58安居客房产研究院的数据显示，今年7月，上海二手住宅累计成交14239套，环比6月上涨约13%，呈现企稳态势。
中原地产浦东梅园片区负责人金晓云告诉记者，她所辖的梅园新村三街坊历来是购买学区房的首选，房源挂牌数量常年维持在200套左右，刚刚过去的一周时间里，该片区共成交了三十几套房源，成交均价在430万元左右。
往年的学区房成交高峰会在年底时到来，今年的成交高峰明显提前了许多。在金晓云看来，一方面受政策利好的影响，另一方面，今年中考成绩出炉后，梅园片区的升学率较高，双重因素带动之下，客户纷纷选择此时出手。
除了梅园片区，上海其他片区也出现了类似的情况。
中原地产宝山片区店董周荣告诉记者，他所在的板块，成交速度明显加快，相比两个月前，交易量上升了近20%，原先观望的购房人已经到了签署意向协议和支付定金的阶段。
种种迹象表明，刚需购房客的心态已经改变，记者在采访中发现，购房人普遍的心态是：房价已经到底了，政策出台后，对谁更有利还尤为可知，与其继续等待，不如现在出手。
传统刚需板块松江泗泾，据链家门店经纪人经陈伟伟介绍，他们门店的新房和二手房的交易量均有明显增长。"8月第一周，我们泗泾大区5家门店共成交了7单，而之前三两个月1单都没成交。"
记者注意到，目前二手房成交价格普遍集中在500万元以内，其中尤以200万~300万元的房源居多，多个板块内的经纪人向记者证实了这一说法。
"只要价格合适，人们便会选择出手。"
与刚需群体不同的是，改善客群还在驻足观望，记者注意到，总价段在1000万元以上的房源成交量相较于5、6月份没有明显的变化。
中原地产三林前滩片区店董张卫平所在的前滩板块，二手房价格集中在2000万~3000万元，和今年初相比，挂牌价格下滑了10%。不过，张卫平向记者表示，现阶段门店内来询问市场行情的业主变多了。
"感觉目前局势还不明朗，购房人还在等最终落地政策。" 张卫平说。
当下的上海二手房市场，分化开始出现。"刚需客"选择抢在政策出来的窗口期"上车"，另一部分中高端"改善客"依旧选择驻足观望。
张波表示，"刚需客"选择项目的选择主要基于其板块的确定性和价格的抗风险能力，而低总价的学区房则符合上述条件，这也是为何上述学区房成交加快的主要原因。
反观"改善类"人群，主要以置换目的为主，因为政策没有出台，后续价格存在一定不确定性。"人们担心自己的房子卖便宜了，待政策出台后，买的房子涨了。"这也是为何1000万元以上的房源交易量没有明显提升的原因。
"大家都不想抄底抄在山腰里。"
青浦某项目销售现场 图片来源：吴若凡
一二手房"倒挂差"缩小
豪宅客户闻风而动
豪宅市场一直有着自己的独立行情，但自8月初开始，交易量出现了明显的上扬。
二手豪宅交易平台丽兹行的经纪人黄阳告诉记者，仅8月初，上海3000万元以上的二手豪宅就成交了近20套，而6月和7月，3000万元以上的豪宅，每个月成交量只有30套左右。
从去年8月份开始，二手豪宅交易量持续低迷，价格也呈现"螺旋式"下跌，目前的二手豪宅价格普遍回调到了20年时的水平，相比今年3月份下调了15%左右。
伴随着近期交易量的上升，这一情况有了明显改善。
中原地产新天地片区负责人鲁子健告诉记者，业主很开心，因为之前挂牌许久都无人问津的房源，终于等来了买家。
鲁子健所在的新天地片区，8月第一周成交了2套翠湖天地2期的房源，总价在6000万元以上，成交价和高峰时期相比下滑了近15%。目前，翠湖天地1期至5期的均价在20万元/平方米，其中5期价格最高，均价在28万元/平方米。
另一个豪宅聚集地浦东联洋社区也是类似的情况。记者注意到，该片区的成交量自8月起有了明显的增加。
太平洋房屋联洋片区商圈总监梁城炜向记者表示，目前片区内的房源以每天一套的数量在增加，而今年上半年市场最"惨淡"的时候，整个联洋片区单月只成交了12套。
张波表示，豪宅交易量的增加主要因为价格调整到位了。
记者注意到，目前市场上在售的二手豪宅和新房的价差在逐渐缩小，价差已经从原先的5万~6万元/平方米，缩小至如今的1万~2万元/平方米。
以云锦东方为例，其目前在售的二手房均价在16万~18万元/平方米，相比此前公布的新房销售均价为17万元/平方米，价格几乎持平。
另一个豪宅项目融创外滩壹号院，二手房挂牌价格在23万元/平方米左右，据知情人士透露，今年下半年即将入市的外滩壹号院二期价格基本在20万元/平方米以上。
上海楼市正处于博弈期和空窗期。高端住宅虽然走出了独立行情，但对当前楼市整体影响有限，毕竟改善需求相比刚性需求更少，楼市未来的路，需要继续合理支持刚性和改善性购房需求。
张波表示，楼市下行期间，单靠高端市场的交易体量并不足以支撑楼市企稳，还得激活更多的购房需求。
当下，地方政策持续放松已成为一大趋势，接下来预计更多核心一二线城市将加入松绑、调整队伍中来，并成为松绑主力军。
不过，克而瑞研究指出，核心一二线城市并不会出现"强刺激" 政策，尤其是一线城市如上海不会出现全面松绑，仅非核心区域有适度放开的可能。政策刺激后，也很难再现当年的"V型反转"行情。
目前，购房者信心还需要强有力的政策来推动，且政策效果存在一定的时间窗口，房价下行、收入压缩、交付不确定性等影响之下，短期内，低位盘整的现状难以得到根本性改变。（应受访者要求 文中张华 张明 王强均为化名）
