深圳楼市连出两"王炸"，专家：难扭转当前疲弱需求
（文/解红娟 编辑/马媛媛）降二套首付比例、调普宅标准，为稳楼市深圳一天连出两个"王炸"。
11月22日，深圳官宣，自11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。此次调整降低了居民购买二套住房的购房资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。
同日，深圳市住房和建设局对普通住房标准进行优化，规定需同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）等两个条件。
据悉，本次调整扩大了享受优惠政策普通住房的范围，可以使更多购房家庭享受税收优惠政策，降低购房成本，更好地满足合理住房需求。
新政"精细化"特点明显
和此前出台的政策相比，深圳此次出台的新政"精细化"特点明显。
首先在降首付上，多地将重点放在首套房上，而此次深圳不仅将二套房纳入政策里，甚至不再区分二套房首付比例中的普通和非普通住宅标准，说明政策更加务实。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次深圳调整楼市政策，没有从限购退出的角度入手，而是普通住房优惠标准和二套房首付比例，遵从降低住房交易成本，满足改善型住房需求的政策本源。也就是政策小步快跑，没有一次性到位，下一步政策调整预留了空间，先观察此次调整的效果再说。
与此同时，深圳在规定普通住宅标准上，不再局限于总价。
据原规定，深圳普通住房标准需同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）、实际成交总价750万元以下（含750万元）等三个条件。
但这并不符合当下的实际情况。据易居研究院研究总监严跃进介绍，多地普通住宅标准都是2016年以前的，并不匹配当下的实际房价水平，自然导致'普通住宅被认定为非普通住宅'，为此消费者还要承担更多的税费。
李宇嘉进一步补充，深圳在2019年就采取过降低普通住房优惠标准 ，事实上是调低了住房交易的成本。"但由于前几年房价上涨比较快。普通住房标准一直没有调整，民间一直呼吁很多住房交易被豪宅化。此次调整能够释放一部分改善型需求，促进住房交易。"
严跃进指出，深圳政策出台后，"会利好部分总价超过750万房子的交易，尤其在税费等方面可以享受利好。"
政策效果难以为继
尽管如此，业内对政策效果依旧不太乐观。
李宇嘉坦言，预计下调利率将带动一部分需求释放，但后续仍要有其他降成本政策跟进，实现多方利好政策、降成本降门槛政策叠加。同时也更加需要在开发商、业主积极降价，居民端就业和收入能逐渐稳定，唯有此供需两端同步发力，收入基本面明显好转，商品房交易才能稳定下来。
房地产从业人士陈佩也表示，利好改善群体，刺激市场尤其是改善市场回暖，效果肯定有，但不会特别大。"提振市场信心，不仅要降低购房成本，更关键的是要稳经济稳就业，让大家对未来收入增长有信心。"
之所以这么说，是因为深圳自8月以来陆续出台认房不认贷、房贷利率下调等政策，效果虽有但难以为继。
8月30日，深圳正式官宣认房不认贷的新政策，表示居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
和预期一样，新政在一定程度上带动商品房市场的整体活跃度。据深圳市房地产中介协会数据显示，新政出台后的第一周（9月4日-9月10日）深圳二手房交易量环比上涨26%，第二周（9月11日-9月17日）深圳二手房交易量环比再涨10%，在售量突破5.6万套。
