据了解，目前自如鼓励租客季付或者年付，一次性付款越多，优惠越大，按月计算的房租就约便宜。
有证券业人士表示，如租客以年付方式支付租金，月付方式向业主付租，就可以形成至少11个月的租金占用期，再加上押金和提前收回的服务费，自如平台上就形成了一个资金池。
所以，住房租赁条例提出，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和；超过的，收取的租金应当纳入监管。同时，住房租赁企业向承租人收取的押金数额不得超过1个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。
张大伟表示，3个月以上监管，意味着企业只能挪用2个月的租金，这基本就代表了租赁企业必须要用自有资金开始装修等，这将带来巨大的成本占压。
“实际上给企业还是留了一些空间，如果要是这个非常严格，那就是要求租金收付同步，那就基本上彻底凉凉了。”胡景晖对雷达财经分析，3个月以内不用进监管账户，运营商的资金沉淀量很有限，风险也比较小，所以就没必要管那么严了。
“增益租”模式能否破解困局？
经过了前两年长租公寓的暴雷潮，自如也在寻找新的运营模式，今年初推出尝试轻托管模式。
自如COO梁占华介绍，该模式以“无差价、80%保底收益、收益分成”的形式实现业主收益的全面透明并保障长远收益。
简单来说，自如不再吃房东与租客之间的价差，以实际租金与房东分成。房子租出去后，如果市场预期走低，自如会给业主提供8成左右的保底收益；市场情况向好，年底会向业主进行收益分成。
据胡景晖观察，包括自如在内，现在很多住房租赁企业在向轻托管转型，是为了应对监管做出的灵活调整。
有业内人士指出，新模式的利润点在于，业主要出钱请自如设计和装修，自如“吃掉业主的装修费”。
“以前自如装修的时候，装修费不用房东出，但租金压的特低，现在房东自己转型，自如不压租金了，但转型成本算下来其实和以前一样。”家住北京大兴的业主文刚（化名）如此评价。
实际上，自如的轻模式看似减轻了自身负担，市场波动风险也由房东共同承担，但短板也明显，房东在收益不确定的情况下，前期装修投入过高，接受程度还有待进一步检验。
