中建星光里项目来访火爆的背后，是周末推出的优惠活动，当天中建星光里项目推出了十几套特价房，要求7天首付到位，最高优惠额度可达到8万多元。打折、一口价房源等促销活动在北京不少项目中屡见不鲜，意向购房者告诉记者，"南边几个项目纷纷推出打折促销活动，所以比其他地方的热度要更高"。
除了冷热分化、以价换量之外，二手房较新房更强的走势，也是当下楼市普遍存在的情况。在上海市房协近期召开的房地产市场座谈会上，参会企业普遍认为，当前上海房地产市场仍处于调整之中，二手房市场有触底企稳迹象，新房市场交易承压。
根据中指数据，2024年第10周（3月4日~3月10日），一线城市二手房市场活跃度提升，表现均好于新房市场。其中，上海二手商品房上周成交量处于2023年8月以来周度最高水平，深圳二手房成交量达2023年以来周度高位，市场温和修复。新房市场中，广州新房周均成交量超1月周均水平。整体来看，新房市场一定程度受到供给端影响，整体成交表现不及二手房。
二线城市分化明显
视线从一线城市转向更为广阔的二线城市，记者走访中发现，一线城市中二手房、网红盘走强，房企"以价换量"的倾向，大盘热度难及去年等三大特点，在二线城市中同样普遍存在。不过，因各地情况不同，各城市房地产市场之间的差异较一线城市之间更大。整体来看，长三角地区近期楼市表现较内陆城市更为乐观。
杭州楼市近期表现亮眼，记者探访杭州余杭闲林板块的绿汀春晓楼盘售楼处，发现前来登记的看房者云集。这一天是绿汀春晓第二轮登记摇号的最后一天，还不到下午5点，已有4000多组家庭参与登记。此前，绿汀春晓项目首开402套房源，吸引2558组家庭登记，中签率仅15.72%。
作为江苏唯一的千万级人口城市，苏州楼市同样复苏明显，"挑灯夜售"成为各大楼盘的标配。晚上7点多，记者在新楼盘建发檀府看到，售楼处依旧灯火通明，且还有访客参观。另一新盘浅隐林泉项目，近期推出优惠活动"暖春购房节"招徕客户，销售主管邢晴晴介绍，"现在每周客户来访量大概在500组到600组，同比去年有所提升。"
在安徽合肥，招商四季臻邸一名置业顾问同样在3月加班不停，"人突然就多了起来，工作日要忙到晚上10点，上周末甚至有顾客半夜12点多还在售楼部签约。"记者走访网红盘中铁建花语江南楼盘时发现，该楼盘的接待大厅开始了排队取号，招商雍润府则贴出了实行预约制接待的公告。
事实上，春节后杭州新房市场出现了在当下难得一见的量价齐涨。克而瑞提供的数据显示，在第9周（2月26日~3月3日），全市共成交商品住宅695套，环比增加149%；成交均价2.76万元/平方米，环比上涨4%。不过，这一数据出现的背景是房企推盘积极性低，项目新开盘数量较少，处于历史同期低位的成交量数据暗示着这一数据的成色不足。
降价是更普遍的情况。合肥肥西邦泰万城滨湖未来一名置业顾问告诉记者，"现在这个市场，没优惠怎么卖得动？我们附近的楼盘大部分在九折左右，有些甚至在九折以下。"记者甚至看到部分楼盘打出"0首付"的醒目广告。
在部分内陆二线城市，其楼市复苏节奏明显较一线城市、长三角城市更慢一些。
在武汉，开发商们罕见地在新年伊始启动了价格战。武汉一位房地产业内人士向记者展示了他的朋友圈，地产商的海报多宣传着"光谷地铁口，均价10xxx起，楼层任选""价格回到18年，限时抢购、先到先得"。即便如此，武汉"小阳春"的起步仍然较往年偏低，同时，价格战也让购房者直呼"价格错乱"，反而加重了观望情绪。看房市民陈女士向记者表示，同一个区域，甚至是相邻的楼盘之间，单价可能相差数千元。
在西安，记者则在走访中看到了截然不同的场面--价格坚挺可门市冷清。国家统计局公布的数据显示，今年2月西安新房价格环比上涨0.3%，涨幅位居全国第二。但是与价格坚挺形成明显反差的是，记者走访的多个楼盘看房的顾客并不多，当天下午3点左右，记者在其中一个楼盘逗留近40分钟，但期间并无其他顾客前来看房。
在成都，记者走访的多个楼盘虽然有相当数量的购房者前往看房，但开盘即售罄的楼盘仍是凤毛麟角，购房者观望情绪浓厚，仅有个别当红"炸子鸡"明星楼盘，仍是一房难求。
（成都某新楼盘）
在郑州，楼市目前仍存在居民购房意愿、能力不足的情况，此外郑州二手房成交的崛起，也进一步挤压了当地新房市场需求，因去化放缓，郑州新房去化周期已拉长至27.9个月。
因城施策是破题思路
传统三四月的楼市"小阳春"是否还有希望？受访专家普遍建议将预期调低，关注部分重点城市楼市的后续表现。
惠誉博华工商企业部高级分析师王兴萍告诉记者，一线城市和部分核心城市房地产市场在诸多利好政策加持下，春节假期结束后热度明显回升，二手房与部分新房楼盘成交量连续反弹，但大多数二三线城市楼市表现依然不温不火，预计整体市场的"小阳春"将明显逊色于往年。
中指研究院市场研究总监陈文静同样肯定近期重点城市活跃度提升的情况，"新房端，近期部分城市新房项目来访量增加，优质项目热度提升。"陈文静预期，随着优质楼盘逐渐入市，3月中下旬新房市场活跃度亦存在回升预期，叠加政策端在持续优化调整和落实，部分核心城市"小阳春"行情仍值得期待。
进一步提升新房市场活跃度有何良药？
业内人士表示，分析当下率先企稳的二手房市场，或许能给新房市场提供答案。
陈文静将开年来二手房成交相对活跃的态势总结为三点：一是挂牌量提升，议价空间较大，"以价换量"带动二手房活跃度相对较高；二是二手房作为现房，购房者所见即所得，同时降低了购房者的入住时间；三是春节后为了孩子上学的住房需求增加，也促使具备优质教育资源的二手小区活跃度提升。
现房销售已经走在路上。今年的政府工作报告提出要完善商品房相关基础性制度，住房和城乡建设部部长倪虹在接受媒体采访时明确点出要"有力有序推进现房销售"。
"期房销售过程中，购房者支付预售款，意味着提前承担了本应由房企承担的融资压力，并可能承担建设风险，比如延期交付、房屋质量不达标、合同承诺不兑现等问题，而这些也是以往房地产行业经营中的顽疾。"王兴萍分析称。她认为，在房地产行业发展成熟期，全面推广现房销售制度将有助市场各方的风险与收益匹配度，促进市场长期健康稳定发展。
挂牌量与议价空间则对应供需关系，这需要地方政府负担起调控的责任。同样在今年两会上，倪虹重申已经充分赋予城市调控的自主权，并要求城市政府"扛起责任"。上海交通大学国际与公共事务学院教授陈杰呼吁，地方政府要善用和珍惜楼市调控自主权，着眼楼市可持续发展和经济社会全局，始终把抑制炒房和不去炒地作为份内之责。
两会后，杭州在3月14日宣布二手房全面取消限购，成为两会后率先落实"调控自主权"的热点城市。本次政策调整颇具"因城施策"的特点，吻合了杭州当下新房的库存健康但二手住宅库存压力巨大的特点。业内人士认为，此举有助于通畅二手房置换链条，促使新房、二手房市场正常流转。
从目前来看，核心城市仍然具有相当的政策储备。王兴萍介绍，目前一线城市仍保留或部分保留限购政策，公积金与商业贷款首付比例与贷款利率等在全国范围仍较高，未来仍具备充足的政策储备。
除了限购和信贷政策，陈文静认为，优化住房限售政策、限价政策、提高公积金贷款额度和增加公积金贷款次数、降低交易税费、优化土拍规则等也是一线城市未来政策可能优化的方向。
当下楼市提醒的两个常识
在本次走访楼市的过程中，乍暖还寒的"分化"是记者感受最为深刻的词语。这种分化，体现在各个楼盘项目之间，各座城市之间，以及二手房市场和新房市场之间。
即便是这样一个冷热不均的"小阳春"，在当下也值得我们珍惜，它提醒了我们两个常识。热度的提升，提醒我们大众对住房的刚性需求永远不会消失；率先企稳的"二手房"则提醒了我们第二个常识，只要能满足基本的居住需求，房子就能卖得动。"房地产是一个不动产，上海的房子、广州的房子不可能搬到北京来满足北京人的住房需求。"住房和城乡建设部部长倪虹在两会期间接受采访时的表态，其实朴素地点出了当下市场分化的根本原因--满足人们住房需求的好房子，依然会受到欢迎，不能满足需求的就会被人们摒弃。这其实是一个朴素的常识，但是已经被埋没了太久。在过往炒房盛行的观念下，北京人为什么不能买上海的房子？为什么不能买广州的房子？在炒房心态下，什么样的房子都能买，只要价格可以成倍地炒起来，何乐而不为呢？唯有在"房住不炒"的观念逐渐深入人心之后，倪虹所说的常识才能重新成为常识。如今，"抓紧上车"的理念被抛弃，记者在售楼部，听到看房客关注的核心问题是舒适度、交通便利度、配套完善度、性价比，虚幻的"XX概念"被他们抛诸脑后--住房居住属性的需求重新占据了购房决策的核心。进入发展"新模式"的房地产市场，至少有相当部分的内涵其实是要回归"旧常识"。要构建新的发展模式，常识不能忘，那就是为老百姓建设"好房子"。
