小产权房价格急降！多地房源密集拍卖，成交价大幅缩水

平时关注楼市新闻的朋友大多清晰记得，2021年二手房市场曾出现过一次重大调整：二手房参考价。

最先出台二手房指导价的是深圳市，在住建局出台《关于建立二手房住房成交参考价发布机制的通知》后，无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海等7城先后出台二手房参考价机制。

时至今日，二手房参考价已经出台运用近2年，所谓二手房参考价，指的是地方在某个区域、某个小区的房子做出的二手房评估价格，当这个小区的房子出现交易时，无论交易价格高于或低于这个值，银行都只能按照参考价核算贷款金额，举个例子，一套二手房的参考价为500万元，如果房东要卖600万元，并且买方也能接受，假设银行贷款额度为参考价的60%，那么这套房子贷款只能贷300万元，相当于买方需要支付300万元首付款。

这项政策，或许是为了保护金融机构，也或许是因为抑制二手房交易市场过热，总之不是为了买卖双方。

近日，央媒中国经济时报发布的一篇《二手房参考价政策调整势在必行》文章指出，近年来，二手房市场已经与往年有了明显变化，炒房客也基本退出市场，在这样的背景下，还通过行政措施出台二手房参考价政策干预二手房市场，让购房者在购房时提高了首付成本，直接或间接影响到刚需和改善性住房需求，二手房参考价政策调整势在必行。

为何作为央媒会为二手房参考价发声呢？在笔者看来主要有2点原因：

第一、已经有城市宣布暂停二手房指导价。比如西安发布的《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》指出，暂停二手房参考价执行，并表示会根据后续市场变化情况进行优化，而其余出台过二手房指导价的城市，实际交易过程中也出现名存实消现象，银行贷款额度已不受参考价影响。

第二、二手房参考价对二手房交易市场影响巨大，不利于二手房流通。目前国家正大力推动二手房"带押过户"政策，通过带押过户来让二手房市场活跃，很显然二手房参考价政策与之存在冲突，就拿深圳而言，2018年-2020年期间，深圳二手房交易量均超过6万套，高峰时期达到9.6万套，而实行二手房参考价之后，2021年和2022年二手房交易量分别同比下降55.54%、44.69%，显而易见，二手房参考价抑制了深圳二手房市场交易。

从二手房参考价这一行政措施干预市场的行为我们可以看出，并非所有政策都有利于市场发展，该变通时就需要及时变通，这里我们联想到一些未来也或许会面临调整的政策：

一是144平方米以上住房使用公积金贷款的限制。按照现行规定，144平方米以内住宅被划分为普通类住宅，而超过144平方米以上的住宅被划分为非普通住宅，两者区别在于，前者可以使用组合贷，而后者只能选择商贷或纯公积金贷款，并且在使用纯公积金贷款的情况下，超过144平方米的部分需要全款购买，这一点与楼市支持刚需住房消费违背，毕竟我国目前的人均居住面积还只有约41平方米，距离发达国家人均居住水平还存在差距，未来需要对其进行优化，人均居住面积才有进一步提高的可能性。

二是期房预售制度。在恒大出现停工风波之后，不少学者、专家呼吁取消期房预售，但最后仍保留着期房预售，在实际买房过程中，购房者对期房的信任度其实远没有过去高了，海南省在这一块走在了全国取消预售的前面，当人人都不愿意选择购买期房时，也就意味着期房其实并没有实际效力了，这一点从开盘前认筹量越来越低得到印证，未来人们对期房预售的接受程度相信也不会太高。

三是住房商贷利率。商贷与公积金贷款存在明显区别，公积金贷款全国统一，基准利率就是贷款利率，而商贷还存在地域性差异，热门城市（房价较高的城市）为了保住房价不下跌，实际房贷利率甚至低于基准利率，而那些冷门城市（房价较低的城市），实际房贷利率需要在基准利率上加30-60基点，这两者的区别在于，同样是lpr房贷机制下，当基准利率降低至公积金贷款基准利率时，一部分城市房贷利率比公积金贷款利率还低，而另一部分城市则需要保持基点不变，这样的政策，体现出金融政策的地域不平等性，不利于全国金融市场统一。

综上所述，深圳二手房市场交易量缩水，暴露出二手房参考价的严重弊端，烂尾楼风波也暴露出期房预售的缺点，根据住房面积限制公积金买房也暴露出与支持改善型住房消费的不符，LPR房贷机制下的不同地域利率区别暴露出金融市场的不统一性，这些都是值得我们买房人深思的问题，至于未来如何调整，我们也只有知情权和建议权罢了。