上坤地产赴港IPO 快速扩张致净负债率高企

2020-04-02 21:01     财联社

财联社(上海,记者 王海春)讯,上海房企上坤地产集团有限公司(以下简称"上坤"),日前向港股IPO发起了冲刺。

财联社记者在采访中获悉,上坤2019年便提出赴港IPO的计划,市场一度传出其去年下半年上市的传闻,但此后上市时表有所推迟。直到今年3月底,上坤的上市团队奔赴香港,才向港交所正式递交了上市申请表。

招股书披露,上坤2017年-2019年的收益分别为12亿元、68.5亿元和75.4亿元。"三年的时间公司收益翻了约六倍,成长性确实很强。"上海一家房产机构分析师表示。

不过,与其它谋求快速扩张的房企相似,上坤也面临着净负债率高企的问题。分析人士认为,该公司上市融资后,负债水平有望下降。

个别项目一度出现亏损

上坤是一家相当年轻的房企,从其在沪开发首个项目至今,不过短短十年时间。该公司创始人朱静曾在河南建业地产担任副总裁,离开建业后于2010年创办了上坤,同年在上海开发了第一个住宅物业项目。

2016年上坤首次进入苏州,开始在长三角进行布局,2017年先后进入安徽、浙江、广东,并在2018年进军湖北、河南市场。

经过一番扩张,至今年2月29日,上坤在全国14个城市共有43个物业项目,总土储约360万平方米,公司应占总建筑面积约260万平方米。在该公司项目储备中,超过70%的应占总建筑面积位于长三角区域,且近半数的物业项目及18%的占应总建筑面积位于上海。

"我们高度依赖长三角经济区的房地产市场,尤其是上海。"上坤在招股书中表示。

从收入来源来看,该公司主要收益来自于开发物业的销售。2017年-2019年的收益中,分别有97.3%、99.1%及98.9%来自物业销售。

尽管过去三年上坤收益上涨较快,但其毛利率却并不稳定,2017年其毛利率为30.9%,2018年增至51.5%后,2019年又降到40.8%。

除住宅开发销售外,上坤还持有几个商办项目,并提出增量市场开发与存量资产管理并举的双轮驱动发展策略。

至今年2月29日,该公司共有7个处于不同开发阶段的商业物业组合,均位于上海,包括3座已竣工办公楼、2座已竣工商业区购物广场,以及2个开发中未来或进行持有的商业项目。

招股书披露, 2017年-2019年,上坤投资物业的公平值收益分别约2.54亿元、1.6亿元和1.76亿元;分别录得年内溢利3460万元、6.73 亿元和6.77亿元。上坤方面表示,如果撇除同期投资物业的公平值收益,公司或在2017年产生亏损。

实际上,上坤位于杭州、苏州、合肥的三个项目,在过往记录期间曾出现亏损。上坤披露,在2017年-2019年,公司对开发物业进行减值拨备4430万元、5850万元及3790万元。

之所以出现上述状况,是因为杭州‧上坤山语四季、苏州‧上坤水岸四季及合肥‧上坤海棠四季项目录得减值亏损。对于这几个项目出现亏损,上坤方面解释,主要是"由于限价政策,令公司的预期售价产生了变动。"

扩张中的高负债之惑

招股书显示,上坤2017年净资产负债率高达684.9%,2018年降至325.9%,2019年进一步降低,为118.8%。

"这说明该公司为配合其全国化布局,在扩张过程中借用了不少外部资金。虽然此后杠杆降了不少,但净负债率仍然处于高位。"前述上海房产机构分析师表示。

而在净负债率居高不下的2017年、2018年,上坤的经营现金流净额一度录得负值。

招股书披露,该公司2017年的经营现金流净额为-3850万元,2018年这一指标为-38.06亿元;不过该项指标去年已经回正,2019年经营现金流净额约20亿元。

对此,上坤方面解释,主要因物业开发活动持续增加,导致经营用了大量现金。

就经营现金流为负对公司可能造成的影响,上坤表示,"经营现金流为负,要求我们取得充足的额外融资,来支持我们的扩张计划。如果未能通过业务运营产生充足现金,或以其他方式取得充足的外部资金以拨付我们的业务,流动资金及财务状况可能受到严重不利影响,而公司或不能按计划扩张业务。"

此外,该公司短期债务占比偏高。截至今年2月29日,该公司计息银行及其他借款总额较2019年底减少5亿元至62.7亿元,但约30.75亿元借款将于一年内到期。

上坤方面在招股书中坦陈,公司当下及未来的债务水平,以及相关借款契约条款,可能会限制公司寻求额外融资的能力。

在过往业绩记录期,上坤有两个项目曾因违规而受到处罚。

"我们其中两个项目被发现已建总建筑面积超出相关批文,或许可证明的已获批总建筑面积。"上坤方面披露,超额的建筑面积需要政府相关部门另行批准,并支付额外的土地出让金。这两个项目超出的建筑面积,约1575平方米。

据了解,如果项目建造的总建筑面积超过了许可,或已完工项目中存在与建设工程规划许可证不符的情况,房企将无法取得项目的竣工验收备案表。而无法取得该备案表,房企将无法向购房者进行交付。

上坤表示,对前述两个项目超额的部分,公司支付了约9.96万元的罚款。

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