合生创展完成二代交接 朱桔榕将带领昔日“地产航母”驶向何方

2020-01-15 15:02     财联社

财联社(深圳,记者 杨依依)讯,国内第一代地产商代表人物朱孟依,目前正式将合生创展集团(00754.HK)交给了女儿朱桔榕。

朱桔榕接手的是近3000万平方米、主要位于北上广及其周边城市的低成本土储。同时亟待她解决的是合生创展长期面临的掉队难题,该公司2019年销售额仅212.58亿元,处百强房企末流。

规模瓶颈待突破

合生创展近日公告称,朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务,朱桔榕获委任为董事会主席。朱孟依全面辞去董事会各项职务后,仅保留合生创展战略规划顾问的身份。

公开资料显示,朱桔榕出生于1989年。此次"二代"接班完成后,朱桔榕成为新城控股集团董事长王晓松之后,又一位上市房企的"80后"掌舵人。事实上,早在2013年其被任命为合生创展副主席时,就是最年轻的地产上市公司高管之一。

"此次朱孟依辞任应该和杨国强类似,是名义上的交班。"一位接近合生创展的人士对记者说。

不同的是,碧桂园创始人杨国强早在碧桂园上市前,就将当时价值数百亿的公司股权转让给其二女儿杨惠妍。而截至2019年年中,朱桔榕仅持有合生创展0.09%的股份,第一、第二大股东分别为其父朱孟依和其胞兄朱一航,朱孟依通过新达置业和合生教育间接持有55.22%股份,朱一航通过远富投资间接持有17.76%的股份。

值得一提的是,曾被王石称为"地产航母"的合生创展,过去十余年在规模上已经明显掉队。

早在2004年,合生创展的销售额就已突破100亿元,成为国内第一家"百亿房企",并在随后与恒大、碧桂园、雅居乐、富力并称地产"华南五虎"。但是此后多年,合生创展在规模上徘徊不前,至2019年,其合约销售额仅212.58亿元。而碧桂园2019年全口径销售额已突破7000亿元,恒大销售额也超过6000亿元。

外界曾猜测,朱孟依似已"抛弃"合生创展,其投资的业务除了房地产,还包括公路桥梁、通信网络、煤炭能源、电力水利、商贸物流等行业,合生创展之外的业务多数被装进了"珠江投资"这一平台,而珠江投资由朱孟依次子朱伟航掌管。目前珠江投资在多个城市已累计开发超过150个住宅项目,并涉足了产业地产。

而合生创展之所以掉队,若单从管理上来看,有分析认为,其发展受家族企业作派牵绊。而"接班人"朱桔榕能否突破父辈固有的思维,在管理上大胆创新,充分利用现有资源优势,使得合生创展销售额步入一个新台阶,目前仍存在变数。

一位接近合生创展的人士向财联社记者表示,合生创展的家族企业作派,使其多年前就拥有"职业经理人的坟墓"之称,而该公司总裁之所以更换较为频繁,与朱孟依不放权有关。

"慢周转"模式之过

事实上,朱桔榕接棒合生创展后,能否带领公司突破规模瓶颈,一定程度上取决于合生创展的土储资源。

合生创展十年前拥有的土地储备面积就有3020万平方米,截至目前相当一部分仍未开发。该公司财报显示,截至2019年6月30日,集团土地储备总建筑面积达2940万平方米,足够未来七至十年开发之用。这些土储58%位于北上广,其余位于惠州、宁波、天津等城市,其中有66%处待开发状态。

"去化周期明显偏高的房企有合生创展、泛海控股等,均在10 年以上。"国盛证券曾在研究报告中指出。

"囤地、慢周转"的开发模式让合生创展成为华南房企"利润王",财报显示,2019年上半年其毛利率为52%,相比2018年的48%继续上升。而一直以高利润著称的中海地产,2019年上半年毛利率为34.9%,远低于合生创展。

"囤地的做法客观上还是说明其更强调投资盈利导向,而不是单纯的高周转模式。当然囤地本身也使得企业对项目开发的能力会减弱,长远看是得不偿失的。二代接班,后续预计在投资方面可获得较好的表现。"易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

在房地产调控趋严、融资环境趋紧的大背景下,主流房企纷纷选择放缓拿地节奏,但合生创展却在逆势而行。

数据显示,2019年7月至10月短短4个月内,合生创展耗资约74.17亿元拿下杭州、广州、江门等地多幅地块,金额超2018年全年净利润。

"不合时宜的大规模扩张继续对增长前景构成压力,我们从根本上对合生创展的快速扩张计划持谨慎态度,特别是考虑到增加土地(只有2900万平方米的土地储备)和执行(12年来一直缓慢)的挑战,由于其长期战略的不确定性,我们认为,在考虑资产组合之前,需要更明确的收益。"花期银行在2019年8月的一份报告中称。

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