炎炎夏日，随着暑假的来临，旅游市场也进一步升温！即使气温居高不下，也阻挡不了人们对暑期出游的热情。
2024年，是疫情结束后的第二年。旅游成为了最炙手可热的话题，而在五一、端午假期更是掀起了高潮。相信出游的人们都有一个共同感受--酒店没有不涨价的，景点没有走得动的，美食街没有不排队的！
根据文化和旅游部官网发布的数据显示，2023年上半年，国内旅游总人次达到23.84亿，同比增长63.9%，国内旅游收入达到2.3万亿元，同比增长95.9%。
在众多热门旅游城市和景点中，我们不难发现许多城市更新项目的身影，比如北京的798艺术区、上海的田子坊、广州的永庆坊、成都的宽窄巷子、南京的夫子庙等等。这些城市更新项目为旅游体验增添了新的魅力，吸引着大量游客前来探访，也为当地带来了更多的旅游收入和发展机遇。
进入"十四五"时期，城市更新相关政策密集发布，近日，住房城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，为城市更新描绘了未来发展的空间。
城市更新的迅速发展，不仅解决城市发展中的问题和短板，提升居民的幸福感和安全感，也成为新的经济增长点，使城市变得日益充满活力。然而，这类项目复杂性和特殊性一直是行业关注的焦点。每个成功的项目背后都有着丰富的经验和故事。要实现城市更新项目的成功，需要综合考虑多方面因素。
城市更新项目的成功
取决于"两大支持"和"双重考验"
城市更新项目具有周期长、规模大、类型多、关系复杂、不确定性多等特点，要推动城市更新项目的顺利实施，需要获得"两大支持"和应对"双重考验"。
"两大支持"之一是政策支持，政府在城市更新项目中扮演着重要角色，提供政策支持和法律保障是必不可少的。自中央提出实施城市更新行动以来，许多地方政府如上海、北京、重庆、成都等已开始出台管理办法，并明确了一些政策支持，这具有积极意义。然而，第一批试点城市在2021年才正式启动，实际的执行经验仍是有限的。
"两大支持"之二是资金支持，城市更新项目通常需要大量的资金投入。中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹在一次活动中曾表示，下一步的金融支持，离不开对投资基金化、建设信贷化、运营证券化的深入研究。投资的基金化，实际需要政府性的引导母基金来实现资本的两级放大功能。在更新建设过程中，需要银行贷款的支持。当城市更新后，项目长期持续运营产生现金流，各国经验表明，公募REITs对于使前期投入的资金退出非常重要。这可以吸引更多社会资本支持城市更新，并将退出的资金用于新的更新项目，提高资产管理水平并分散风险。戳这里，助力盘清国有资产
在城市更新项目的成功实施中，政策和资金的支持确实起到了重要的基础作用。然而，除了这两个普遍关注的重要方面，还存在着两大难点需要克服，尤其对企业来说，作为参与城市更新项目的市场主体，在项目推进中扮演着至关重要的角色。解决这两大难点对于城市更新项目的顺利进行具有重要意义。
"双重考验"一是获得多方支持，在城市更新项目中，涉及多方利益，获得社会各界的支持至关重要。包括政府、居民、业主、专业机构等各类利益相关方都应该理解项目的重要性，并积极参与和支持项目的推进。例如，在改造区进行施工可能给周围居民带来噪音、扬尘等影响，因此透明沟通和公开信息也是获得社会支持的重要手段。只有社会各界的共同支持，城市更新项目才能更加顺利地实施，确保取得成功。
"双重考验"二是提升专业能力，自2021年8月住建部发布"防止大拆大建"新规以来，过去的房地产模式难以为继，因此，更加需要企业具备适应新形势下城市更新的专业能力。城市更新项目涉及城市规划、设计、建筑、环保等多个专业领域，必须确保项目在实施层面的高质量。企业应该拥有全面的专业知识，灵活应对不同类型的城市更新项目，确保项目的顺利推进和可持续发展。在新的政策背景下，培养和提升专业能力将成为企业参与城市更新的关键要素，也是实现城市更新行业健康发展的重要保障。戳这里，了解项目管理系统
面对这两个考验，接下来我们将结合行业经验进行展开，探讨解决方案。
充分理解各方利益诉求
是获得多方支持的关键
城市更新的概念涵盖范围很广，在不同类型的城市更新项目中，各参与方的利益诉求存在差异。不同城市根据其特定需求和重点，在分类上也有一定差异。
例如，深圳将城市更新项目分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类；广州则分为全面改造和微改造；中山则分为微改造、局部改造和全面改造。虽然不同城市在分类和命名上略有不同，但其实质相似。综合考虑改造程度和方式，我们可将城市更新分为以下四个类型：
因此，在推进城市更新项目时，必须根据不同类型的具体项目进行具体分析，并妥善处理政、人、企等各方的利益诉求，以确保项目的顺利推进。
政府作为城市更新的主导者，其主要诉求可能包括推动城市转型升级，提升城市形象和品质，促进经济发展和增加税收收入，还要考虑社会稳定和民生改善，增加市民生活幸福感传承历史文化等。
居民更关注城市更新对生活的影响，希望提高生活便利性，一揽子解决历史遗留问题，获得更好的生活环境和公共服务设施，涉及拆迁时，可以得到合理的安置和补偿。
企业参与城市更新项目，通常会追求商业机会和利润最大化。如果是相关民企可能希望通过更新项目开发新的商业地产或服务设施，提高企业竞争力和市场份额；如果是国企在参与城市更新时，往往会兼顾经济效益和社会效益，不仅关注企业自身的利益，还考虑对城市发展和社会稳定的贡献。
不同类型的城市更新项目各参与方利弊分析
参与各方诉求除了受到项目类型的影响，在不同城市的项目中也呈现差异。以产权所有方为例，在一二线城市，他们更倾向于更多的可租可售的小户型住宅或者商业办公物业。
而在三四线城市，他们则更倾向于更多的可售可租的大户型住宅，而对商业办公基本不考虑。在五六线城市，他们则更倾向于优先选择货币补偿，其次是临街商铺。这种差异是由不同城市的经济发展水平、人口结构、市场需求和资源限制等因素所决定的。
在城市更新项目中，理解和满足参与各方的利益诉求至关重要。
因此，参与城市更新项目的企业应根据不同城市、不同类型的特点和需求，灵活调整规划和策略，确保项目的顺利推进，同时满足各参与方的利益和需求。综合考虑各方的诉求，才能够实现城市更新项目的可持续发展和共赢共享的目标。
重要但容易被忽视的
一种专业能力
如果说政策支持和资金支持是城市更新项目成功的基础，那科学的规划设计则是其灵魂。
基于对城市现状和需求的研究，包括但不限于人口结构、经济产业布局、社会服务设施等方面的情况，制定科学规划方案，明确项目的目标和定位，规划更新区域和范围，合理布局用地和建筑，确定项目实施的时间表和阶段性目标。
然而，规划设计只是其中的重要一环。建设阶段对最终交付成果的影响同样不可忽视，因此提升建设阶段的项目管理专业能力至关重要。
项目建设是对规划设计的兑现，是确保城市更新项目成功实施的关键环节。关注建设过程，保障工程质量和进度，确保安全施工，充分关注人民的需求，对于实现高质量的城市更新至关重要。通过重视建设阶段，城市更新项目能更好地满足人民的期望，创造一个更加宜居、美好的城市生活环境。
城市更新涉及到的项目类型非常广泛，如老旧小区片区升级、城市基础设施更新、绿化公园、景观提升、历史文化街区修复、公建场馆改造等等。
实现城市更新项目在建设阶段的高效运行与管理，面对作业空间有限、交叉作业多，以及施工现场与周围居民生活密切相关的复杂情况，确保安全施工的同时，综合分析项目特点，合理规划施工流程和资源，精准把控项目进度，有效控制项目成本，是实现项目成功的关键要素。
在建设阶段，城市更新项目管理面临以下挑战。
项目建设阶段五大挑战
设计管理方面，时间紧迫容易延误，可能影响报审工作。同时改造项目可能存在原有图纸与建筑不符合的情况，还需考虑新设计与原有设施融合，确保改造后的整体效果。
质量管理方面，掌握不同类型项目的质量标准和技术要求是挑战之一。审图不严、关键检测和验收环节把关不严也可能导致质量隐患。
安全管理方面，城市更新类项目施工现场与居民接触密切，使安全管理复杂度更高。改造既有设施需注意结构安全隐患和环境污染风险。工程项目本身存在高空作业、湿作业等风险，过程监督管理不到位可能带来安全隐患。
进度管理方面，城市更新项目进度受多种因素影响，如设计图纸更改、审批程序进度等，对项目进度影响大。
成本管理方面，项目复杂性高，预算可能不准确，如拆除工程是新建项目中少有的分项。且涉及多个利益相关方，过程变更风险高。此外，城市更新项目涉及大规模资金投入，资金筹措的不稳定或延迟不仅影响进度，也会带来成本的增加。
工程建设是一项复杂的系统性工作，涉及的业务模板、管控环节以及专业知识要求都非常高。提升项目管理的专业能力需要长时间的积累和沉淀。然而，行业中，特别是城投企业普遍面临项目多、工期紧、人员有限的情况，因此，抓住要点进行管控变得尤为重要。
在这样的情况下，需要集中精力解决关键问题，通过可控的管理成本投入，以提升工程管理效率和效果。打造一个高质量的项目为居民提供更宜居的居住环境和便利的公共服务，为城市的形象提供助力，为经济发展提供优质的空间载体。
在城市更新项目中，结合其特点和行业经验，有6大要素和24个要点需要特别关注，综合考虑和把握好这些要素和关注点，有利于城市更新项目顺利推进，实现城市的可持续发展和人民的美好生活需求。
城市更新项目管控要点
提高设计质量是确保项目顺利进行和取得成功的关键一环。为此，我们可以采取一系列措施来优化设计过程。首先，尽早引入设计方，充分考虑相关方需求，预防问题和风险。及时跟进概算编制，详细交底施工图设计，超出概算需提出优化建议确保设计合理与经济。同时，满足报批报建要求，控制出图进度，控制不合理变更。
加强质量管控是确保项目成功的必要措施。要提升图纸审查质量，必要时可借助外部力量。考虑城市更新项目的特殊性，需要特别关注《施工组织设计》，一项一策。过程中，严把材料质量关，关注关键工序和重要部位的检查和验收。
坚守安全底线是项目成功的前提条件。建立全员安全生产责任制，完善安全管理制度，定期开展安全检查并及时整改问题。同时，确保充分投入和合理使用。此外，建立应急管理体系，预防和应对各类突发事件。
严控项目进度对于项目成功至关重要。围绕项目建设的整理目标，确定一级节点并分段进行计划铺排。同时，加强业务协同，确保资源保障。执行过程中，动态监控项目进度情况，及时预警，及时纠偏，以确保项目进度风险可控。
夯实成本管理也是确保项目成功的重要环节。明确初步设计概算和施工图预算的编制方法，并按照规定的权限和程序进行审核批准，以确保概预算的科学合理性。同时，严控变更，确需变更时，应按照规定的权限和程序进行审批。动态监控成本情况，定期召开分析会，与概预算进行对比，发现问题、分析原因、明确应对举措、落实责任人，不断完善、纠偏成本管控，确保项目成本可控。
提升技术水平也是项目成功的关键因素之一。为此，企业需健全技术管理系统和制度，增加相关培训和观摩交流活动，以提升团队人员的专业技术能力。
通过采取上述措施，有效地提高设计质量、加强质量管控、坚守安全底线、严控项目进度、夯实成本管理、提升技术水平，从而确保项目成功顺利完成。这不仅将提升项目的整体效益，还有助于增强团队的竞争力和创新能力，为未来的发展打下坚实的基础。
城市更新是实现以人为核心的新型城镇化之关键路径和重要内容。它不仅仅是对城市外观的改变，更是为了适应城市发展和居民需求的全面升级。在城市更新中，需要综合考虑各方面的因素，包括经济、社会、文化、环境等，以实现城市的可持续发展和改进。
