在这背后，与魔方服务的一笔大额并购密不可分。
魔方服务招股书披露的信息显示，2021年公司收购了由微领地创客空间全资持有的21家项目公司，及位于上海陆家嘴黄金地段的一项目，累计斥资约9.06亿元，衡安路社区也在被收购项目之列。
规模的扩张大幅拉升了魔方公寓在集中式公寓的行业地位，但生意的本质仍然是盈利，大量非自营的项目被纳入麾下，拖累了魔方公寓的整体盈利水平。
（图片来源：魔方服务IPO招股书）
招股书显示，在直营模式之下，魔方公寓的2019年-2022年上半年的毛利率水平基本稳定在86%上下，对应的净利润率却只有0.05%。对比之下，加盟管理和第三方托管模式下，2022年上半年毛利率水平达到最高值，但也仅有68.8%，与直营模式相距甚远。
不仅如此，类似微领地这样的社区加盟管理，还让魔方公寓租客服务水平变得更加参差不齐。
在一个点评网站上，租客对衡安路社区的抱怨声比比皆是，如房屋潮湿、高额电费、噪音干扰、工作人员态度差等。
（魔方公寓衡安路社区公区，时代周报记者摄）
12月7日，一位不愿具名的长租行业业内人士向记者指出："随着Z世代生活理念的改变，如今租客追求更好的租住条件已经是大势所趋，并且随着可支配收入增加，愿意为更加优质的居住体验买单。对集中式公寓来说，本身就更方便为租客提供增值服务，只有把握住服务多元化的机会，才有可能稳定占据市场。"
