商谈内容究竟为何，万科至今并未透露。但从细节中可以发现，商谈的"卡点"落在抵押物，无论是45亿港元新离岸贷款，还是险资债务展期。
万科困局"表与里"
从"招保万金"到"碧恒万融"时代，万科一直是地产标杆，即便是行业处于下行期，也被外界视为"压舱石"，如今何以至此？
从表象来看，是由于偿债高峰期逼近，万科2024上半年需兑付12.3亿美元海外债。
从全年看，其要兑付的债务达198亿元。其中境内债为93亿元，包括上半年50亿元，下半年43亿；境外债务为105亿元。
这仅是公开市场的债务统计，"非标债务"的具体金额，尚难知晓。
据媒体不完全统计，新华资产、泰康资产、平安资产和平安养老、太平资产、太平洋资产、招商信托资管等7家保险机构，近四年间合计登记了23只与万科有关的"保债计划"，注册规模达402亿元。
业内人士大多认为，险资之所以逼债万科，是因为万科优先偿还外债后，将无力偿还内债。
也有机构认为，万科短期内标债信用风险较低，其持有的经营性资产融资空间较大，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。
从近期的动作看，万科确实在加快处置经营性资产，包括出售悦榕庄、七宝商业广场、深圳高新投6.16%的股权等，应对2024年偿债工作。
此外，其商业、物流重资产退出路径已经打通，万纬物流已实现REIT发行，旗下印力消费REIT是首批消费基础设施REITs之一，正待发行上市；长租公寓REIT也在积极申报中，商业、物流、租赁住房三个赛道均在发力REITs。
对于其目前的遭遇，业界观点则较为一致，根本之处在于地产下行背后的销售疲软。
一位深耕于于债券交易的基金经理指出，三年前没有人认为金地、万科的债券会成为高收益债券，而当前市场仅剩4只高收益地产债，分别是万科、龙湖、金地、平安不动产。
销售持续回落，成为房企现金流紧张的主要症结所在，2023年商品房销售11.66万亿元，回到2016年同期水平，延续筑底态势。
2024年1-2月，百强房企销售腰斩，其中万科销售334亿元，下跌超4成。
如果单看2月，百强房企销售跌幅扩大至61.6%，销售超百亿的房企仅2家，比去年减少13家。万科虽然依旧守住了前三，但2月销售下滑扩大至52%。
面对庞大的债务压力，出售资产回笼的自救资金，也显得杯水车薪。
经济学家任泽平甚至喊话，万科作为曾经的行业学习标杆，如果连房企最后的堡垒都扛不住，说明唯一的办法是重启市场。
资深房地产评论人刘光宇指出，一切的问题都依赖于销售不畅，导致各方避险情绪升级，所以要从根本上入手，加快市场销售。
万科深知销售的意义，3月8日调整南方区域事业部的同时，据传还新任命了一位首席营销官，由原万科上海区域商置公司总经理王昂出任，这是一个以往未曾出现过的岗位。
