楼市变天，房企先知。
最近，又到了房企密集发布成绩单的时间了。今年，三巨头（碧恒万），率先发布年度成绩单的，是号称宇宙第一大房企的碧桂园。
仔细研读碧桂园的年报，只能用一个词形容，那就是“凄惨”——传统财务三张表的核心数据，全都惨不忍睹。
2020，碧桂园全年收入4628.56亿，同比下降 4.74%；
2020，碧桂园净利润541.18亿，同比下滑11.6%；
2020，碧桂园可动用现金余额为1836亿，相较2019年减少847亿，同比下降31.57%。
楼市，真的开始变天了。
如果仅是收入、利润、现金流的等幅下降，或许还可以用疫情影响进行隐饰。但是，净利润下滑幅度，显著大于收入下滑幅度，现金流下滑幅度，又显著大于净利润下滑幅度，这就超级要命了——这就说明，碧桂园的内部风险，已经远远超过外部风险了。
碧桂园的风险，其实就是广大中小城市楼市的风险。碧桂园的内部风险，不是管理（管理能力是较强的），更不是融资（融资成本是偏低的），而在于其历史形成的土储结构、以及与其伴生的品牌辨识度。扎根三四五线中小城市，曾经成就了碧桂园的辉煌。但是，今天，这样的土储布局和品牌辨识度，已经成为束缚碧桂园继续奔跑的沉重脚镣。
事实上，如果没有2013-2017年全国棚户区改造的加速，碧桂园是不可能成长为宇宙第一房企的——也正因此，在2018年国开行收紧棚改货币化政策之后，碧桂园的核心财务指标，几乎都出现了显著的下滑。这里需要普及一个常识：棚户区改造，之于一二线大城市的需求刺激，是辅助性的，但是，之于三四五线中小城市的需求刺激，却是主导性的。
