我们可以把5年期LPR利率和公积金贷款利率视为“房贷利率”,前者是商业贷款利率,后者是公积金贷款买房利率。
目前,5年期LPR利率是4.65%,公积金贷款利率是3.25%。但实际上,你到银行申请房贷时,最终的利率往往不是4.65%,而是更高。因为LPR只是“基准利率”,而不是实际利率。
据融360大数据研究院的数据,11月全国首套房平均贷款利率是5.24%。我们暂且把5.24%视为最新的商业房贷利率,以此计算商贷和公积金贷款金额上的差异。
在某三四线城市,买一套房子,贷款100万,利率是5.24%,贷款20年。通过计算可知,如果采用公积金贷款,还款总额是136万,月供 5671元。如果采用商业贷款,还款总额则是161万,月供是6732元。
可见,如果用公积金贷款买房,房贷成本远低于商贷。
但问题是,公积金贷款有额度限制,比如北京最高额度是120万,深圳是90万,杭州是100万,无锡是60万,西宁是50万。而且最高额度只是“天花板”,实际贷款额度因人而异,但都不可能高于最高限制。
以目前大城市的房价,公积金贷款的金额可谓少之又少。比如深圳的房价总额动不动上千万,但公积金贷款额度只有90万。数据显示,深圳公积金利率(个人公积金贷款余额除以缴存余额)只有65%,远低于南通的119%。
公积金利用率低原因无非是:1、房价太高,一般人买不起房。2、可贷款金额低,手续麻烦,周期长,买房人嫌麻烦。