赵波：恢复住房需求仍需政策发力
据央视新闻综合多个渠道公布的数据显示，三月份，房地产市场融资环境出现改善迹象，房企的日子虽然还是比较紧张，但钱的方面，最近受一系列连续的政策措施影响，有点好转。
最近公布的这些数据当中，一个是中指院，日前发布三月融资月报，报告显示，三月房地产企业债券融资总额为669.4亿元，环比大幅增长116.3%，为2023年9月以来最高点。
另一家机构克而瑞的统计数据则显示，三月份，65家典型房企的融资总量为397.31亿元，虽然同比还在减少，但环比增加了69.9%。
而在境内债方面，相关统计则显示，三月房企发行境内信用债合计融资596.95亿元，环比上升222.85%。
三个统计数据，虽然由于统计对象和范围的不同，有所差别。但能看出来，三月份房企的融资环境确实整体在改善。
改善的背后，是随着各地房地产融资协调机制的建立，优质房企项目"白名单"在不断落地。根据住房城乡建设部最新公布的数据，目前所有地级及以上城市都已建立了城市房地产融资协调机制。
这个机制，简单说，就是地方筛选出优质房地产项目名单后，分批推送给各家商业银行，然后各家银行根据一定的条件和门槛，来决定是否发放贷款。目前，全国已有1979个项目获得银行授信超过4600亿元，1247个项目获得发放贷款超过1500亿元。
3月新房成交量环比大涨
但热度仍不及往年"小阳春"
近日，诸葛数据研究中心发布数据
2024年3月重点监测的30城新建商品住宅销售面积为1164.31万㎡，环比上涨105.5%，同比下降43.9%；
1-3月30城新建商品住宅销售面积为2700.47万㎡，同比下降42.7%。
3月在供应加大以及传统促销热季下，新房成交量较2月低谷大幅反弹，但成交热度仍不及往年"小阳春"，单月及累计销售量均达2018年以来最低水平，市场恢复暂不及预期。
其中，一线城市单月环比涨幅最大、累计同比降幅最小。数据显示，2024年3月一线城市新建商品住宅销售面积为219.16万㎡，环比上涨163.3%，同比下降41.4%；1-3月销售面积为525.83万㎡，同比下降35.9%。
二线城市销售面积环比上涨93.5%、同比下降46.4%，1-3月销售面积同比下滑45.5%。三四线城市销售面积环比上涨105.5%，同比下降43.9%；1-3月销售面积同比下降42.7%。
总体来看，今年购房政策环境持续宽松，但新房潜在交付风险、居民消费力不足等持续影响着成交周期，目前新房市场总体仍处在缓慢恢复的趋势中，短期内或仍较难超越去年的成交水平，预计随着针对改善性住房需求的政策支持力度继续加大，楼市政策密集发布或带动市场情绪逐步修复，二季度新房销售同比降幅有望收窄。
重点城市缩减宅地供应计划
深刻影响房地产发展趋势
近日，风向标城市上海发布了2024年度供地计划，一个明显的变化是，住宅用地供应规模进一步缩减。
上海并不是个例。和上海一样减少宅地供应的城市，还有广州、杭州、苏州等二十余个城市。
据克而瑞不完全统计，2024年重点28个城市住宅用地供应规模预计为1.085亿平方米，同比下降约15%，其中商品住宅用地规模约为6475万平方米，同比降幅约为18%。
住宅用地供应可谓集体削减。
28个城市中有22城住宅用地供应较去年有所下降，占比接近八成。其中东莞降幅最大，供应规模减少62.4%。此外，沈阳、烟台、三亚和西安在2024年增加了住宅用地的供应，其中沈阳增幅最高，达到了75.3%。
再来看商品住宅用地供应，除未披露该项数据的杭州和西安，26个城市中商品住宅用地供应规模下降的城市有21个，占比已超八成，其中苏州、东莞和舟山商品住宅用地供应规模降幅均达到60%以上。
值得注意的是，三亚商品住宅用地供应明显增长，全年供应86公顷（86万平方米），创近四年新高，同比增长1.24倍。
土地供应的调整将深刻地影响着未来房地产的发展趋势。去库存是当下楼市重点，从供应端主动调整，有助于达到新的供求平衡。
不动产领域的价值正在触底
据上海证券报报道，近日黑石(Blackstone)不动产全球联席主管Kathleen McCarthy分享了她对不动产市场复苏的观点。
Kathleen McCarthy认为，不动产领域的价值正在触底，不过复苏不会急转直上。在影响复苏的几大关键因素中，黑石观察到，不动产市场的资本成本正在下降、利差收窄、市场流动性增加、新增供应量急剧下降。
Kathleen McCarthy还表示，全球范围内的住房供需关系长期处于失衡状态，这导致了租赁住房出现较大的韧性，尤其是在美国，房屋售价比租赁价格高出50%。
"因此，黑石正在努力帮助我们的投资者配置资产，使他们能够从我们观察到的持续性需求、结构性失衡和短期内供应量减少的事实中获益。"她说。
一线城市再调整
宽松政策预期进一步加强
4月8日，北京、广州两大一线城市同日宣布上调公积金贷款额度。
北京住房公积金中心发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》，使用公积金贷款购买绿色建筑、装配式建筑的缴存职工，贷款额度最高可上浮40万元。
相较于北京，广州支持范围更大一些。其中"一人"和"两人或两人以上"贷款最高额度分别提升至70万元和120万元。同时，对购买绿色建筑或装配式建筑的，最高额度可上浮10%-20%。
2024年以来，房地产政策保持着持续宽松的主基调。
尤其是北上广深杭等核心城市先后松绑限购后，地方因城施策空间进一步打开。
政策调整的频次也趋于频繁。据CRIC统计，今年一季度全国至少有127个省市出台152次宽松性政策，频次同比增长约4成。
从政策内容看，包括放松"四限"、调整公积金贷款政策、减免交易税费和发布购房补贴等多个方面。其中，调整和放松公积金贷款的城市多达75个，主要涉及提高公积金额度、提取用于首付款等多项具体措施。
克而瑞指出，可以看出，今年以来北上广深陆续放宽限购，并对过热时期出台的一些政策进行微调，对购房需求释放起到一定的积极作用。
但从同比涨跌情况来看，四大一线城市单月同比以及一季度累计同比均为负值，这也意味着楼市仍需要优化政策进一步推动购房需求释放。
后续政策宽松主基调不变，二季度因城施策预期加强。
一线城市政策仍有进一步松绑空间。比如放宽甚至取消非核心区域限购、放宽主城区单身限购，限贷政策方面针对多孩家庭适当放宽信贷套数认定等都是可选项。
杭州、成都、西安等强二线城市有望全面放开限购等住房行政交易限制。
其余多数城市限制性政策虽已解除，但在购房补贴力度、税费减免、放宽公积金贷款等方面政策仍有一定发力空间。
多家房企获经营性物业贷款
据新京报报道，自1月份出台经营性物业贷款新政后，目前已经有一些企业在贷款落地上取得实质性进展。
据中国人民银行上海总部官网披露，4月10日，中国人民银行上海总部、国家金融监督管理总局上海监管局组织召开上海经营性物业贷款集中签约会议，8家沪上主要商业银行以及12家房地产企业参会，签约贷款金额146亿元。其中，民营房地产企业有10家，共获贷款126亿元。
据悉，此次获得经营性物业贷的房企包括龙湖集团、张江集团、大华集团、南丰集团、美地芳邻等。
在此之前，万科旗下印力集团深圳总部核心资产印力中心获取35.9亿元经营性物业贷款，该项贷款将用于提前赎回2026年到期的CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）。4月5日，万科在互动平台表示，2024年以来，公司新增经营性物业抵押贷款108.9亿元。
此外，一些拥有优质经营性物业的企业在经营性物业贷款方面也做了安排。
4月10日，新城控股在线上业绩会回答投资者提问时表示，2023年，公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约140亿元，目前仍有约400亿元估值的投资性物业处于未抵押状态，公司将根据自身资金情况对经营性物业贷等各类融资进行系统排布。新城城控的母公司新城发展也表示，公司在扩大融资渠道，目前最重要途径是经营性物业贷款，贷款用途可以用来偿还美元债。
中指研究院企业研究总监刘水表示，经营性物业贷的贷款利率通常根据业务风险状况、借款人整体实力、担保情况及借款人与商业银行合作情况确定。目前，政策支持经营性物业贷款，商业银行贷款利率会有一些灵活度，融资成本有一定优势。在CMBS方面，票面利率与发行期间市场环境有较大的关系，当前房地产市场环境较弱，投资方要求的利率较高，另外有一些中介费用。此外，刘水还称，经营性物业贷款是银行内部审批，时间弹性较大，较为灵活，能够加快审批放贷。在CMBS方面，由于是标准化产品，审核流程相对固化。
